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Donner congé à son locataire : motifs, forme et préavis ?

 La législation est stricte en matière de location d’un logement. Donner congé à son locataire est ainsi une opération étroitement encadrée qui doit respecter certaines conditions de forme et de fonds, notamment en ce qui concerne ses motifs, sa forme, et le préavis. Précisons que ces règles ont justement été modifiées par les lois dites « Alur » de mars 2014 et « Macron » d’août 2015. La jurisprudence annule un congé pour vente quand il est irrégulier. C’est le cas, par exemple, lorsque les délais et la forme imposés par la loi n’ont pas été respectés ou lorsqu’il y a eu fraude, le propriétaire n’ayant pas l’intention réelle de vendre.

Les motifs légaux du congé

Un propriétaire peut donner congé à son locataire selon des conditions strictement réglementées par la législation en vigueur. Ainsi, dans le cas de la location d’un logement vide, voici les seules conditions dans lesquelles, cette demande de congé peut se faire, toujours et uniquement à la date de renouvellement du bail:

  • La reprise du logement par le propriétaire pour y faire sa résidence principale ou celle d’un proche.
  • La vente du logement loué.
  • L’existence d’un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Une exception est cependant mentionnée dans l’hypothèse où le logement mis en location ferait l’objet d’une convention ANAH. Dans ce cas, le bailleur n’est autorisé à donner congé que s’il s’agit d’un motif légitime et sérieux. Si le locataire apporte la preuve que le logement n’a pas été repris, qu’il est vide ou encore qu’il n’est pas utilisé comme une résidence principale, celui-ci peut faire un recours auprès du tribunal d’instance, notamment dans le cas de la location d’un logement meublé. La jurisprudence annule un congé pour vente quand il est irrégulier. C’est le cas, par exemple, lorsque les délais et la forme imposés par la loi n’ont pas été respectés ou lorsqu’il y a eu fraude, le propriétaire n’ayant pas l’intention réelle de vendre.

Les formes du congé

 Même si les motifs légaux de l’octroi du congé sont respectés, le locataire peut contester la demande de mise en congé si la forme n’est pas respectée. Donc, pour que le congé soit valable, les conditions suivantes doivent être strictement appliquées :

  • Adresser au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception.
  • Ou une notification par acte d’huissier.
  • Ou encore la remise en main propre de la notification contre émargement ou récépissé.

La loi précise également que le congé doit être adressé à tout locataire résident dans la maison, ou dans le cas d’un couple, à chacun des époux ou partenaires de Pacs. Pour éviter toute mauvaise foi de la part du locataire, il est conseillé d’adresser une lettre recommandée ou un acte d’huissier. Dans cette même logique, le congé ne peut être demandé par courrier simple, télécopie, courrier électronique ou encore par texto.

Le respect des délais légaux 

Comme la plupart des cessations d’obligation et d’engagement entre deux parties, le propriétaire doit donner congé à son locataire avec un délai de préavis. Ainsi, le congé doit être adressé au locataire au minimum 6 mois avant l’échéance du bail. Pour éviter toute ambiguïté dans le respect de ce délai de préavis, la loi précise que le délai court à partir du moment ou le congé est reçu par le locataire. Dans l’hypothèse ou le congé fait suite à la vente d’un bien occupé, outre le fait que le locataire a un droit de priorité pour l’achat du logement, le nouveau propriétaire sera tenu d’accorder un délai plus long.

Des cas spécifiques à connaître

Si la législation est rigoureuse en ce qui concerne le congé du locataire, des restrictions sont également mentionnées. En réalité, en considération de l’âge et des ressources du locataire, ce dernier peut bénéficier d’une protection. Conformément à des dispositions légales, le locataire est protégé s’il héberge un individu de plus de 65 ans, dont il a fiscalement la charge. Par ailleurs, sont également protégées, les personnes, dont le montant cumulé des ressources, sont inférieurs à des plafonds légalement définis.

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