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Le congé pour vente du logement

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit respecter un certain nombre de règles de fonds et de forme, qui varient selon qu’il s’agisse de la résidence principale du locataire ou de sa résidence secondaire. Précisons que ces règles ont justement été modifiées par les lois dites « Alur » de mars 2014 et « Macron » d’août 2015. Notons également que la jurisprudence est claire à ce sujet, elle annule un congé pour vente quand il est irrégulier. C’est le cas, par exemple, lorsque les délais et la forme imposés par la loi n’ont pas été respectés ou lorsqu’il y a eu fraude, le propriétaire n’ayant pas l’intention réelle de vendre.

Lorsqu’il s’agit de délivrer un congé pour vente quand le logement constitue la résidence principale du locataire le bailleur doit toujours motiver sa décision. Seuls trois cas sont recevables : l’existence d’un motif sérieux et légitime de non-renouvellement du contrat de bail, la reprise du logement pour usage personnel ou encore la vente du logement.

Dans cet article, nous nous intéresserons au congé pour vente.

Qu’entend-on par congé pour vente du logement ?

C’est quand un propriétaire d’un logement en location donne congé à son locataire parce qu’il met en vente ce dernier, cet acte constitue un congé pour vente du logement.

Du congé du locataire pour vente 

Dans ce cas, il s’agit de dispositions légales d’ordre public, d’application impérative, quoiqu’en dise le contrat de bail.

Le congé est assorti d’une proposition de vente donnée au locataire. Ce dernier, bénéficie en effet d’un droit de priorité pour l’acquisition du logement qu’il occupe en cas de vente. Cela constitue le « droit de préemption ».

Il faut toutefois noter que le propriétaire peut également vendre l’immeuble ou la maison mise en location, en cours de bail et occupé, sans informer le locataire et sans lui donner congé.

La loi autorise également de donner congé au locataire-occupant pour libérer les lieux de toute occupation au profit d’autres personnes.

 Le locataire dispose d’un « droit de préemption » sur l’acquisition, mais il se trouve évincé par le droit des parents proches du propriétaire. Toutefois, si le texte de loi initial octroie ce droit de préemption aux personnes justifiant un lien de parenté jusqu’au 4e degré, la loi ALUR abaisse ce lien au 3e degré. En plus, son bénéficiaire doit occuper les lieux pendant deux ans au moins à partir de l’expiration du délai de préavis de 6 mois donné au locataire.

Notification du congé

Pour informer le locataire du congé, le bailleur le fait par écrit. Il a le choix entre remettre en main propre la notification assortie d’un émargement ou contre récépissé depuis la loi ALUR, de l’envoyer par lettre recommandée avec avis de réception ou demander à un huissier de notifier la décision de congé. Les deux dernières alternatives constituent des solutions judicieuses permettant d’éviter des litiges. La lettre de congé n’exige donc pas de formalisme particulier. Toutefois, elle doit contenir quelques éléments indispensables. L’avis de congé pour vente doit obligatoirement indiquer le prix de vente de l’immeuble avec son mode de règlement. Le propriétaire peut en effet proposer un paiement au comptant ou un paiement échelonné dans le temps. Il doit également préciser les biens concernés par la vente, si elle comprend le logement avec des annexes ou uniquement le logement.

De la décision du locataire

Lorsque le bailleur notifie le congé au locataire, ce dernier bénéficie d’un préavis de 6 mois durant lequel il peut demeurer au sein du logement. La décision du locataire constitue le point décisif pour la suite. Cette réponse doit intervenir au plus tard deux mois à partir de la notification.

  • S’il accepte l’offre : il dispose de 2 mois pour conclure définitivement la vente. Si par contre il mentionne dans sa décision le recours à un prêt, le délai est porté à 4 mois. Une fois ces délais expirés et si la vente n’est pas réalisée, le locataire ne peut plus rester dans les lieux.
  • S’il garde le silence : si le locataire n’accepte pas l’offre de vente dans le délai de deux mois, il doit libérer les lieux à l’échéance du contrat au plus tard.
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