S’il est de notoriété publique que les locataires doivent avoir une assurance habitation, il n’est pas toujours évident de savoir exactement quelles sont leurs obligations ou ce qui est couvert.
Les obligations du locataire
Le locataire a l’obligation d’avoir une assurance habitation. Mais quelles sont les caractéristiques qu’elle doit respecter ?
Une assurance active
L’assurance habitation du locataire doit être active à tout moment, et ce, dès la remise des clés. De fait, le bailleur demande une attestation d’assurance au moment de l’état des lieux, avant de remettre un jeu de clés au locataire.
L’assurance doit rester active, tant que le bail est actif. Le propriétaire peut demander une attestation à sa discrétion, une fois par an. Ladite attestation sera également demandée en cas de renouvellement de bail.
En cas d’absence d’assurance habitation, le bailleur peut au choix :
- résilier le bail de location ;
- souscrire une assurance pour le compte du locataire et en reporter la cotisation sur le montant du loyer.
Des couvertures minimales
L’assurance doit a minima couvrir les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux.
Par ailleurs, depuis 2006, les contrats d’habitation couvrent aussi les dommages causés aux biens immobiliers en cas d’attentat. Le plafond d’indemnisation est le même que celui en cas d’incendie et une taxe (de 5,90 € en 2022) est prélevée chaque année à date anniversaire du contrat pour financer cette couverture.
Le titulaire du contrat d’assurance peut choisir de souscrire à des garanties supérieures, notamment pour couvrir ses biens personnels en cas de vol ou d’effraction. C’est la formule multirisque habitation, elle n’est pas obligatoire.
Ce qui n’est pas à la charge du locataire
Certains postes n’entrent pas dans les obligations de couverture du locataire.
Ce qui est couvert par le propriétaire
Pour les logements en copropriété, le bailleur est obligé d’avoir une assurance pour propriétaire, qui couvre la responsabilité civile, c’est-à-dire les dommages qui pourraient être causés aux autres par le logement : les vices de construction, le manque d’entretien, les dégâts des eaux, incendie…
Pour les logements individuels, le propriétaire n’a pas d’obligation d’assurance. Certains bailleurs choisissent toutefois de souscrire à une assurance loyers impayés, afin d’être remboursés en cas de défaut de paiement du locataire.
Ce qui est couvert par la copropriété
Les dégâts qui sont causés dans le bien immobilier, mais dus à un sinistre qui a eu lieu dans les parties communes de la copropriété, doivent être pris en charge par l’assurance de la copropriété.
Le syndicat de copropriété est obligé de souscrire à une assurance responsabilité civile. Si l’assemblée des copropriétaires n’a pas donné mandat au syndic, il peut tout de même prendre l’initiative d’y souscrire, bien que l’assemblée puisse révoquer sa décision à tout moment.
Et si on ne sait pas d’où ça vient ?
Lorsqu’un sinistre, comme un dégât des eaux, affecte le logement ou les parties communes de l’immeuble, sans que son origine soit définie, il peut être nécessaire de rechercher la fuite avant de savoir qui la prend en charge.
La convention IRSI prévoit qui paie la recherche de fuite en cas de dégât des eaux :
- Par défaut, c’est l’assureur de l’occupant du local où ont lieu les dégâts qui doit rechercher l’origine de la fuite.
- Si la recherche doit être destructrice pour le sol, les murs, ou de manière générale pour le bien immobilier, c’est l’assureur du propriétaire qui doit effectuer la recherche. Il en est de même si le locataire est en défaut d’assurance.
- Si les dégâts ont lieu dans les parties communes, ou si le propriétaire est en défaut d’assurance, c’est l’assureur des parties communes qui couvre la recherche de la fuite.
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