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Que faire si le bail signé présente des clauses illégales ?

L’établissement d’un bail de location d’un logement est soumis à une réglementation très stricte. La législation impose l’obligation d’établir un contrat écrit et signé par les deux parties, ayant force de loi pour régir les relations locataire-propriétaire. La loi ALUR vient compléter les règles auxquelles est soumise la location, dont les dispositions relatives au bail de location. Que faire dans l’éventualité d’un non-respect de ces dispositions ?

Rappel des clauses importantes du bail

Les articles 3 et 4 de la loi de 1989 répertorient les clauses obligatoires, les clauses illégales et facultatives relatives au bail de location. Parmi les clauses obligatoires, l’identité des parties contractantes, la description du logement, la surface habitable et le nombre de pièces sont les plus importantes. En outre, le bail doit préciser la durée du contrat, le montant du loyer et son mode de paiement ainsi que le montant du dépôt de garantie. La durée légale prévue d’un bail de location est fixée à 3 ans sauf cas de force majeure. Les clauses illégales rassemblent celles qui sont considérées comme abusives par rapport au locataire. Les clauses facultatives quant à elles, permettent au propriétaire de se couvrir contre certains aléas. Ainsi, l’indexation du loyer, la clause résolutoire et la clause de solidarité figurent dans cette dernière catégorie.

Premier recours : demande de nullité

Dans le cas où le locataire a signé un bail présentant des clauses illégales, il peut faire valoir son droit en demandant la nullité du contrat. À ce stade, le contrat est non conforme à la loi et en soulevant la nullité, le preneur devra quitter les lieux. Toutefois, l’acceptation de cette demande par le juge n’est pas automatique. La clause en question sera analysée par rapport à la validité du contrat. Parmi les clauses interdites, quelques-unes sont considérées comme ne portant pas atteinte à la validité du contrat. De ce fait, une annulation totale est à écarter.

L’alternative : la demande de régularisation du bail

En principe, le locataire dispose de tous les droits dès le moment où un bail de location présente des dispositions contraires aux règles établies par la réglementation. De ce fait, afin de contrebalancer cette tendance, la justice demande généralement que les clauses illégales soient juste modifiées. Cependant, dans certains cas, le locataire peut demander à la fois la nullité et la régularisation. Le propriétaire est dans ce cas soumis au bon vouloir de son locataire. En résumé, la décision par rapport à la possibilité offerte au preneur revient aux juges.

La régularisation : une décision rétroactive

Dans le cas où le locataire demande une régularisation des clauses illégales inscrites dans le cadre d’un bail, l’acceptation de cette sollicitation est rétroactive. C’est-à-dire que le contrat est considéré comme ayant respecté les règles établies dès le moment où il a été signé par les deux parties. Par ailleurs, la régularisation peut être contestée par une des parties. Toutefois, la partie qui refuse la décision doit pouvoir fournir une justification. Le motif doit être valable aux yeux de la loi pour que la contestation soit reconnue acceptable par la justice.

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