La plupart des achats relatifs à un bien immobilier émanent d’un contrat de vente avec usage d’un prêt immobilier traditionnel. Cependant, il est possible de devenir progressivement propriétaire d’un bien loué. Zoom sur la location-accession.
Les spécificités de la location-accession
La location-vente est destinée au locataire désirant acheter son bien immobilier dans un laps de temps préétabli dans le contrat de bail. Au cours de cette période, le locataire paye la fraction locative et la fraction acquisitive. Au terme du contrat, il peut choisir entre acheter le bien ou y renoncer. Dans le cas où il devient propriétaire, le prix de vente est déduit de la somme déjà payée durant la location. S’il renonce, le propriétaire restitue le montant relatif à la fraction acquisitive. Les biens immobiliers concernés par la location-accession sont les immeubles à usage d’habitation, mixtes ou professionnels. Par ailleurs, pour bénéficier de tous les avantages de cette forme de transaction immobilière, le logement doit obligatoirement servir de lieu d’habitation principal.
Le mécanisme de la location-vente
La location-accession est un moyen pour une famille de devenir propriétaire sans avoir à payer une somme importante au début du contrat. A la fin de l’accord et selon les conditions établies, la famille devient propriétaire du logement, mais paye une redevance. La procédure s’effectue en deux phases, à savoir la jouissance en temps partagé du logement et la levée de l’option d’acquisition. Au cours de la période de jouissance, le locataire doit s’acquitter d’un côté d’une redevance sur la partie locative. Il doit aussi verser une somme destinée à l’acquisition à venir du bien, qui sera déduite du prix de vente. Celle-ci sera remboursée en cas de résiliation du contrat de bail ou d’une absence de la levée d’option. Concernant l’option d’achat, elle n’est pas obligatoire au terme du contrat de location.
Les avantages
La location-acquisition permet aux ménages aux revenus modestes de devenir les nouveaux propriétaires d’un bien loué. Parmi les avantages, ils bénéficient d’une réduction sur le prix de vente, estimé en TVA à 7%. Le locataire-acquéreur est également exonéré de la taxe foncière durant une quinzaine d’années. En revanche, si le locataire-acquéreur renonce à l’achat, le nouveau candidat à l’accession bénéficie du reste du délai d’exonération. Par exemple, si après quatre ans le locataire-acquéreur se désiste, le candidat suivant bénéficie encore de onze ans d’exonération. Quant au futur propriétaire, il profite d’une baisse de 1 %, tous les ans, sur le montant d’achat. Ainsi, pour une valeur brute s’élevant à 150 000 euros, la réduction atteint 6 000 euros pour une durée d’exonération de 4 ans.
Les obligations des parties concernées
Concernant les obligations du locataire-acquéreur, l’entretien et les travaux de réparation courants, nécessaires pour le logement, sont à sa charge. Les grosses réparations incombent au vendeur. Le locataire-accédant, considéré comme un propriétaire vis-à-vis du fisc, est également autorisé à voter et assister aux assemblées générales. Il est ainsi redevable de toutes les charges, y compris celles relatives aux services collectifs et aux équipements communs. Il doit aussi s’acquitter de la taxe foncière à partir de la date d’occupation. Quant au vendeur, il n’est plus libre de disposer à sa guise de son logement dès la signature du contrat. Seul le locataire-accédant peut en jouir librement jusqu’à la date de la levée d’option. Pendant le contrat de bail, le vendeur doit payer tous les frais relatifs aux charges. Cependant, un contrat peut être résilié si le locataire acquéreur ne s’acquitte pas de ses obligations, d’après l’article 11 du 12 juillet 1984.
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