Le compromis de vente et la promesse de vente sont généralement les deux principales formes d’avant-contrats que l’on rencontre le plus souvent dans le cadre d’une vente immobilière. Parfois confondus, ils donnent pourtant lieu à des mesures différentes pour les parties prenantes de la transaction. Il convient de ce fait de bien comprendre leurs particularités respectives. Décryptage.
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente
Il s’agit d’un contrat préliminaire qui engage le vendeur et l’acheteur qui sont aussi appelés respectivement le promettant et le bénéficiaire. Les deux parties prenantes s’engagent l’une envers l’autre à conclure la transaction, et ce, à un prix convenu d’un commun accord. D’un point de vue juridique, on dit que le compromis de vente « vaut vente ». Si une des deux parties se rétracte, l’autre pourra se saisir de la justice pour que la vente soit finalisée comme prévu. Cette dernière pourra par ailleurs exiger de la première des dommages et intérêts.
Ne nécessitant aucun enregistrement auprès des services fiscaux, la signature de cet avant-contrat s’accompagne aussi du versement d’un dépôt de garantie imputable sur le prix de vente lors de la finalisation de la vente. Il équivaut généralement à 5 à 10 % du prix de vente en question.
La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente
Dans ce type d’avant-contrat, l’engagement de vendre à un prix convenu d’un commun accord n’est pris que par le vendeur envers le futur acheteur. La promesse de vente donne donc l’exclusivité au futur acheteur pendant un délai défini qui varie le plus souvent de 2 à 3 mois, durant lequel le vendeur ne peut se rétracter ni proposer le bien à la vente à un autre candidat. En contrepartie, le candidat acheteur devra verser au vendeur une indemnité d’immobilisation à hauteur de 10 % du prix de la vente. Cette somme sera naturellement imputée sur le prix de vente si le futur acheteur choisit de finaliser la vente dans les délais qui lui sont impartis. S’il choisit de renoncer à la vente, la somme en question ne lui sera pas restituée.
Pour être valide, cet avant-contrat doit être enregistré auprès de la recette des impôts, moyennant des frais de 125 €, et ce, sous 10 jours après sa signature. Lorsqu’il est consenti pour un délai excédant 18 mois, il doit se conclure par acte authentique.
Les clauses suspensives
Quel que soit l’avant-contrat choisi, les parties prenantes d’une vente immobilière peuvent recourir d’un commun accord à des clauses suspensives qui peuvent rendre nul le compromis ou la promesse de vente, dans certains cas. Il peut s’agir entre autres :
– D’une clause de dédit dans le cadre d’un compromis de vente.
– Du refus de financement de la part de l’établissement de prêt concernant l’acheteur.
…
Dans ces cas, les sommes préalablement versées par l’acheteur lui seront intégralement restituées.
Le droit de rétractation de l’acheteur
Quel que soit l’avant-contrat choisi, l’acheteur a droit légalement à un délai de rétraction de 10 jours incompressible à compter du lendemain de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. S’il décide de se rétracter dans ce laps de temps, il doit faire adresser une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant sa décision au vendeur qui devra lui restituer les sommes préalablement versées.
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