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En matière de location immobilière, il est possible d’augmenter le loyer lorsque celui-ci est jugé sous-évalué. Toutefois, l’augmentation ne peut être effectuée qu’à l’expiration du bail initial et suivant une procédure bien réglementée. Détails.

Quand le loyer est-il qualifié de « sous-évalué » ?

Lors du renouvellement de bail de location, la loi autorise selon des conditions bien précises l’augmentation du loyer notamment lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué. Par loyer sous-évalué, il faut entendre un loyer dont le montant présente un écart significatif avec celui des loyers moyens équivalents pratiqués dans le voisinage.

Par ailleurs, cette sous-évaluation doit être justifiée. Pour ce faire, une comparaison doit être effectuée avec les « loyers de référence » constatés dans les logements comparables à celui dont le propriétaire souhaite augmenter le loyer. En général, une différence minimale de 20 à 25 € est requise pour pouvoir instituer une demande d’augmentation de loyer.

Comment faire une proposition d’augmentation de loyer ?

Pour augmenter le loyer sous-évalué à hauteur des loyers de référence, le bailleur doit envoyer au locataire une proposition qui stipule clairement :

  • Les termes de l’article 17-2-II de la loi de 1989.
  • Le montant du nouveau loyer réévalué avec le renouvellement de bail.
  • La liste des loyers de référence.

Et ce, au moins un semestre avant l’échéance du bail en cours. La proposition devra être remise  au locataire en main propre contre signature ou récépissé, par courrier recommandé avec accusé de réception ou encore par acte d’huissier.

Il faut noter que le loyer proposé ne devra pas excéder les loyers de références constatés ou les plafonds de loyers imposés dans les zones encadrées.

Quels sont les recours du bailleur si le locataire refuse ?

Après réception de la proposition, le locataire peut :

  • Signifier par écrit son acceptation.
  • Refuser en répondant par un courrier. Toutefois, l’absence de réponse de sa part dans les 2 mois qui suivent c’est-à-dire 4 mois avant le renouvellement du bail sera considérée comme un refus.

Dans ce dernier cas, les deux parties peuvent respectivement saisir la Commission départementale de conciliation pour régler le désaccord. Si ce recours n’est pas concluant après 2 mois, le tribunal d’Instance peut être saisi avant l’expiration du bail initial. Ce sera alors au juge de déterminer la majoration accordée au loyer sous-évalué.

Comment s’applique l’augmentation du loyer ?

Si l’augmentation du loyer sous-évalué est approuvée au renouvellement du bail, elle devra être appliquée de manière progressive.

Lorsque la hausse équivaut à moins de 10 % du loyer initial, elle sera étalée annuellement par tiers pour un bail de 3 ans et par sixième sur un bail de 6 ans. Dans le cas contraire, c’est-à-dire lorsque la hausse excède 10 % du loyer initial, elle sera étalée annuellement par sixième quelle que soit la durée du bail.

Il faut savoir que cette réévaluation n’empêche en rien la révision annuelle du loyer. En effet, ces deux types de réajustement peuvent être cumulés dès que le nouveau bail est effectif.

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