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Dans les copropriétés, les copropriétaires sont nombreux à fuir le paiement des charges de copropriétés, qui sont pourtant indispensables au bon fonctionnement de la dite copropriété et à l’entretien de l’immeuble. Lorsque les charges ne sont pas payées dans les délais impartis, le syndic de la copropriété peut entamer les démarches indispensables à la procédure de recouvrement des dettes.

Le paiement des charges : obligatoires en copropriété

Les charges de copropriétés regroupent l’ensemble des dépenses que les copropriétaires doivent supporter de manière collective, afin d’assurer le bon entretien de l’immeuble d’habitation. La participation des copropriétaires dans les immeubles varie considérablement selon qu’il s’agisse de charges générales ou de charges spéciales. Les charges générales sont celles relatives à l’entretien de l’immeuble, à l’administration ainsi qu’à la conservation du bien. Tous les copropriétaires se doivent d’y participer à hauteur de leur quote-part. Les charges spéciales concernent, elles, les frais relatifs aux équipements communs ainsi qu’aux services collectifs. Le non-paiement de ses charges peut conduire le syndic à entamer une procédure de recouvrement.

1re étape : la relance et la mise en demeure

Pour le syndic, tout commence par l’envoi d’une lettre de rappel au copropriétaire défaillant dans le paiement des charges afin de tenter un recouvrement à l’amiable. La lettre doit indiquer explicitement à ce dernier que la date officielle de paiement des quoteparts des charges est dépassée et qu’il faudrait qu’il se décide à payer. Elle doit également l’informer du lancement de la procédure de recouvrement s’il ne règle pas ses dettes. Si le copropriétaire ne coopère pas, le syndic devra envoyer une lettre de mise en demeure au copropriétaire défaillant. Elle lui est envoyée soit par acte d’huissier, soit par courrier électronique, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Le copropriétaire qui ne paye plus ses charges de copropriété disposera alors de 30 jours à compter de la réception de la lettre pour payer ses dus.

2e étape : le recours au juge

Si le paiement n’a pas lieu ou si le copropriétaire défaillant n’a manifesté aucun souhait de paiement à l’amiable, le syndic engage une procédure de recouvrement devant le juge. Dans le cas d’une procédure spécifique, le syndic a le choix entre une procédure en référé ou une injonction à payer. Selon ses envies, le syndic peut également saisir les tribunaux. Si la somme due est inférieure à 10 000 euros, c’est auprès du tribunal d’instance qu’il faudra se tourner. Si la somme à l’origine du litige est supérieure à 10 000 euros, c’est le tribunal de grande instance qu’il faudra saisir. Attention, pour obtenir un recouvrement des dettes de la part du copropriétaire défaillant en terme de paiement des charges, il est important de procéder à la réclamation dans un délai maximum de 10 ans.

Quelles sanctions encourt le propriétaire défaillant ?

À l’issue du jugement, le copropriétaire peut être condamné au remboursement des charges impayées, naturellement, au versement d’intérêts de retard ainsi qu’au versement d’indemnités. Le copropriétaire peut bénéficier éventuellement d’un délai de paiement, s’il arrive à prouver qu’il est en difficulté financière. Les frais de procédures sont par ailleurs à la charge du copropriétaire défaillant. Néanmoins, le tribunal peut libérer le copropriétaire défaillant de l’obligation de paiement des frais de procédure si sa situation financière le justifie.

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