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Un investisseur immobilier cherche constamment à réduire ses impôts dans la mesure où ceux-ci entament la rentabilité du bien. La loi sur l’imputation des déficits fonciers fait partie des leviers que peuvent activer les bailleurs. Voici donc un tour d’horizon des principes et des astuces pour réaliser des économies en matière de déficit foncier.

Le principe de base du déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global. Du moins une partie de cette différence.

Le déficit foncier est constaté au cours d’un exercice si le résultat obtenu par la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles est négatif. Dans cette éventualité, ce différentiel peut être imputé aux revenus déclarés. La limite maximale annuelle du déficit à déduire est fixée à 10.700 euros. Dans le cas où le déficit foncier constaté est supérieur à cette limite maximale, le reste sera déduit lors de l’exercice fiscal suivant. La déduction peut se faire soit sur les revenus fonciers, soit sur les revenus globaux. Toutefois, la déduction des charges liées à un emprunt relatif au bien immobilier est effectuée uniquement sur les revenus fonciers. L’avantage de dégager un déficit foncier pour un bailleur réside dans la possibilité de réduire son impôt.

Les charges déductibles des revenus locatifs

Pour rappel, les charges déductibles des revenus fonciers intègrent les frais liés à l’exploitation du bien immobilier (taxes locales, charges de copropriété, primes d’assurance et frais d’agence). Les frais de réparations et d’entretien ainsi que les frais relatifs aux intérêts d’emprunt (pour l’acquisition ou l’amélioration) font également partie des frais déductibles. Dans le cadre d’un déficit foncier, les intérêts d’emprunts concernent à la fois les intérêts proprement dits et les frais accessoires tels que les frais de dossier et l’assurance crédit immobilier).

L’économie d’impôt réalisée

Certes, le déficit foncier permet de réduire son impôt, mais l’économie réalisée diffère selon la tranche d’imposition du propriétaire. L’avantage procuré par l’usage de ce dispositif est calculé en fonction du montant d’impôt payé par le propriétaire. En supposant que le bailleur soit classé dans la tranche d’imposition de 30 % et que le déficit foncier soit de 10.700 euros, l’économie d’impôt réalisée se situe à 3.210 euros. La possibilité de répartir le déficit foncier sur une période de 10 ans peut également constituer un avantage. En effet, dans le cadre de ce dispositif, la date de règlement des travaux fait figure de critère déterminant.

Le déficit foncier : une solution conditionnée

La première condition à satisfaire pour un bailleur qui souhaite faire jouer le déficit foncier, est que le logement loué doit être soumis au régime d’imposition réel. Le micro foncier dispose en effet d’un abattement de 30 % supposé couvrir les charges annuelles. Dans ce cadre, réduire son impôt via le déficit foncier implique l’imputation d’une somme forfaitaire.

D’autre part, la mise en location de l’immeuble doit être effective pendant les trois années suivant la déclaration du déficit. Dans le cas où cette condition n’est pas satisfaite, le fisc peut procéder à une réévaluation de l’impôt, le déficit foncier ne pouvant plus être appliqué.

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