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La restitution du dépôt de garantie

Dans les relations bailleurs-locataires, la restitution du dépôt de garantie constitue la deuxième cause de contentieux locatif. La pertinence des travaux de réparation ou de remise en état, le coût engendré et la justification en sont les causes les plus fréquentes. La question mérite donc une mise au point.

Moment de la restitution

En principe, la restitution du dépôt de garantie intervient à l’échéance du bail, plus précisément au moment où le locataire quitte les lieux. Le départ est constaté par l’état des lieux de sortie et la remise des clés. Si à ce moment, l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement mis en location correspondent, il y a lieu à restitution du dépôt de garantie. Toutefois, même si le logement se trouve en parfait état, le bailleur peut toujours garder un pourcentage du dépôt de garantie lorsque l’immeuble ou la maison louée se trouve en copropriété. La restitution n’intervient à ce titre qu’un mois après l’arrêté définitif des comptes de copropriété. Mais la rétention est seulement possible si la régularisation des comptes intervient dans l’année du départ du locataire.

De la retenue pour charges locatives

La part que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie s’élève à hauteur de 20 % du montant des charges au plus. Ce droit de rétention constitue le principe, mais les charges et le droit varient en fonction du type de charges prévues au contrat de bail.

* Logement en location vide : en principe, en location vide, la charge est au réel, c’est-à-dire correspond aux dépenses effectivement réalisées par le propriétaire. Le pourcentage de 20 % de rétention est donc possible. Toutefois, pour les contrats conclus depuis le 27 mars 2014, le locataire verse une provision fixe mensuelle au propriétaire en fonction de la quote-part de ce dernier. La rétention est dans ce cas impossible.

*Logement en location meublée. Les parties ont le choix entre la charge au réel ou forfaitaire. Si le choix se porte sur le réel, le principe en matière de location vide s’applique, c’est-à-dire sur les 20 % de rétention. Par contre, pour les charges forfaitaires, aucune rétention n’est possible.

De la retenue pour charge d’entretien 

Le cas présenté ci-dessus représente un état des lieux en faveur du locataire, c’est-à-dire qu’il a bien entretenu le logement. Ici, l’état des lieux démontre une dégradation avec des réparations à réaliser à la charge du locataire. La somme retenue sur le dépôt de garantie correspond donc à cette somme justifiée par devis ou facture. Ces réparations excluent les dégradations liées à l’usure normale du temps, qui sont à la charge du bailleur. Elles prennent cependant en compte la totalité de la facture pour réparation ou entretien d’un équipement négligé par le locataire.

Des délais de restitution et pénalité de retard

Le délai est de soixante jours au plus dans le cas d’états des lieux réalisés à l’entrée et à la sortie non compatibles. Le délai permet au propriétaire-bailleur de réaliser les travaux requis. Il est réduit à trente jours en cas de conformité entre ces deux états. Le délai court à partir de la signature de l’état des lieux de départ par les parties soit par une partie et un huissier accompagné de la remise des clés. La nouvelle mesure de protection des locataires de la loi Alur prévoit une majoration de 10 % par mois de retard pour la restitution du dépôt de garantie hors des délais légaux. La règle a une portée rétroactive, c’est-à-dire, s’applique au contrat conclu même avant l’application de la loi l’instituant.

 

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