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Le bail dérogatoire est un contrat de location permettant aux locataires de déroger aux règles normalement applicables aux baux courants. Ce contrat de location de locaux n’est utilisable que sur une durée limitée.

Qu’est-ce que le bail dérogatoire ou bail courte durée ?

Le bail dérogatoire est un contrat de location de locaux utilisés dans le cadre de l’exploitation d’un fonds artisanal de commerce pour un délai plus court que celui imposé dans le bail classique. Le bail de courte durée permet au propriétaire et au locataire de déroger aux règles appliquées sur les baux courants. Le bail dérogatoire est prévu dans l’article L145-5 du code de commerce. Dans le cadre de ce bail, le ou les locataires peuvent bénéficier de renouvellement de contrat, si et seulement si, la durée totale des baux signés successivement n’excède pas 3 ans.

Quels avantages à y gagner ?

Très pratique, cette loi est bénéfique autant pour les propriétaires qu’aux locataires. Pour le propriétaire, ce bail permet de « tester » son locataire, de voir si oui ou non il correspond à ses attentes, avant de s’engager pour une plus longue durée. Dans le cas de signature d’un second bail (inclus dans les 3 ans), le propriétaire est libre d’imposer le montant de la location, car il n’y a pas de plafonnement. Pour le locataire, le bail de courte durée lui permet d’exercer une activité commerciale pendant une période déterminée et de décider si l’affaire n’est pas rentable, de ne pas poursuivre. Si l’affaire s’avère néanmoins profitable, le locataire peut demander à signer un contrat classique, et un bail commercial.

Que faut-il savoir d’autre sur le bail dérogatoire ?

Pour être légalement valide, le bail dérogatoire doit être clairement précisé dans le contrat. Les deux parties sont en effet dans l’obligation d’y exprimer explicitement leurs intentions de déroger au statut des baux commerciaux. Concrètement, le bail de courte durée, comme son l’indique, est signé pour une période inférieure à 3 ans. Cette période peut être proposée dans un seul bail ou répartie sur plusieurs baux se succédant et avec uniquement le même locataire. Attention, il est possible d’intégrer une ou plusieurs conditions de résiliation de bail dans le contrat.

À l’instar de tous les contrats de location, le respect de certains critères comme l’envoi de lettre de résiliation par lettre recommandée avec avis de réception est obligatoire. Par contre, si rien n’est prévu pour la résiliation avant échéance du bail, le contrat ne peut tout simplement pas être résilié.

Que se passe-t-il lorsque les 3 ans du bail arrivent à leur terme ?

Deux cas peuvent se produire. Dès le lendemain de la date d’expiration du bail de courte durée, le propriétaire peut demander au locataire de prendre congé du bien. Si à la fin des trois ans, les deux parties concernées par le contrat restent néanmoins silencieuses, la reconduction du bail dérogatoire vers un bail commercial classique est systématique. Le bail commercial ne s’opère néanmoins qu’après une période d’un mois à partir de la date d’expiration du bail de courte durée. À défaut d’accord entre les parties, le loyer de location de ce nouveau bail commercial est calculé en fonction de la valeur locative du bien immobilier.

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