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Comment vérifier un dossier de location ?

L’investissement locatif n’est pas une mince affaire, en plus des aléas du marché qui influent en permanence sur la valeur de ce que l’on achète, il y a aussi le risque d’impayés. Il est donc normal que le propriétaire cherche à sécuriser le paiement de ses loyers. Avant de signer un bail, le propriétaire doit sélectionner son locataire, et s’assurer de la véracité, de la cohérence et de la qualité des pièces de dossier fournies par le locataire choisi. La question est ici de savoir comment bien vérifier un dossier de location ?

Les dossiers de location

Tout d’abord, notons que le propriétaire qui propose un logement à la location est libre de choisir son locataire. Pour établir son choix, il se réfère au dossier de location. Depuis la mise en place de la loi Alur, la liste des pièces à demander est limitée.

Un dossier classique comprend généralement les documents d’identification et les documents destinés à apprécier la solvabilité du candidat à la location. La liste exclut certains documents jugés excessifs, à caractère discriminatoire ou attentatoire à la vie privée. Tels sont considérés par exemple, l’attestation de bonne tenue de compte, l’extrait du casier judiciaire, la carte d’assuré social, etc.

De la vérification de l’identité

La pièce d’identité constitue le premier élément demandé. Le propriétaire doit ainsi vérifier la compatibilité entre la photo et la personne signataire du contrat. Il peut aussi se référer à une facture EDF pour vérifier l’adresse indiquée. Afin de vérifier la véracité des données sur le numéro de sécurité sociale, il faut vérifier les deuxième et troisième chiffres. Une vraie numérotation correspond à l’année de naissance du titulaire du numéro. Pour éviter de tomber sur de faux documents, le mieux est de demander de présenter l’originale des pièces dès le début. Il est ainsi plus facile de comparer les copies avec l’original.

De la vérification des revenus

Vérifier la solvabilité des candidats revient à minimiser le risque d’impayé. Ainsi, pour un salarié en CDI, l’usage dit que le montant du loyer doit correspondre à 33 % de ses revenus tout au plus. Toutefois, s’il dispose d’autres ressources comme une allocation logement ou une pension alimentaire, ces montants doivent être additionnés . Lorsque le candidat à la location est un travailleur indépendant, il convient de se référer à ses avis d’imposition pour connaître ses revenus annuels. Prendre deux ou trois des derniers avis permet d’estimer la fluctuation des ressources du candidat à la location d’une année sur l’autre.

Sur le site impôts.gouv il est également possible dé vérifier que l’avis d’imposition correspond bien à la réalité.

Vérification au-delà des chiffres :

Les dernières quittances de loyer permettent de savoir où le candidat à la location a loué son dernier logement. Il est ainsi possible de prendre contact avec l’ancien propriétaire et de se renseigner si le locataire avait été bon payeur et sur l’état dans lequel il avait laissé le bien à son départ.

Si le candidat à la location n’a pas rempli les conditions de solvabilité et qu’une caution solidaire s’est portée garante de son contrat, le propriétaire du logement doit procéder à la même vérification effectuée en matière d’identité et de solvabilité. Il est aussi possible de souscrire à une caution bancaire qui équivaut à 1an de loyer pour éviter le cautionnement solidaire.

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