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Comment transformer des bureaux en logements ?

En France, l’offre de logements peine à satisfaire la demande. Les autorités cherchent des moyens pour pallier à ce problème. Puisque les locaux faisant office de bureaux sont souvent vacants ou obsolètes, l’administration publique a trouvé une manière de les utiliser. C’est ainsi que la loi de finances 2016 offre une exonération de taxe foncière pour les nouveaux bureaux transformés en locaux d’habitation. Mais, comment transformer des bureaux en logements ? Il faut d’abord détecter les biens appropriés à la transformation, adaptés notamment avec les différents plans d’urbanisation, avant de déposer une demande suivie d’un changement de régime fiscal.

Les biens éligibles

Cette exonération ne s’applique pas à l’intégralité des locaux ayant habituellement un usage professionnel, et seule une certaine catégorie de logements est concernée. Sont ainsi éligibles les locaux professionnels utilisés dans l’exercice de certaines activités sociétaires, comme les activités libérales par exemple. Les biens immobiliers utilisés par les organismes privés entrent également dans le périmètre d’application de cette mesure. Les bureaux destinés à l’exercice de l’activité d’une personne physique, d’une personne morale ou des organismes professionnels sont par ailleurs concernés. Enfin, les locaux utilisés par les organismes, les collectivités territoriales, les établissements publics ainsi que par l’État entrent également dans ce cadre.

Il faut toutefois que les locaux, une fois transformés, soient utilisés à titre de résidence principale.

Des vérifications préalables

Avant de réaliser les démarches de transformation, il faut bien évidemment vérifier si l’opération est possible. Il convient a priori de se référer aux règles d’urbanisme. Le propriétaire doit ainsi voir si son projet entre effectivement dans le cadre du plan local d’urbanisme ou correspond à la carte communale. Ensuite, dans le cas d’une copropriété, l’investisseur qui se lance dans la transformation doit prendre compte les règlements de copropriété. La vérification des raccordements est également nécessaire afin de voir si le futur habitat bénéficiera des réseaux vitaux d’eau potable, d’électricité, de téléphone, etc.

 La demande d’autorisation

Lorsque les travaux envisagés portent sur la façade de l’immeuble ou ses structures porteuses, le propriétaire doit demander un permis de construire pour pouvoir réaliser la transformation. Il doit également recourir au service d’un architecte en fonction de la dimension de la surface d’emprise au sol ou de la surface de plancher. À partir de 170 m2, la prestation de l’architecte est par ailleurs indispensable.

Dans certaines communes de plus de 200 000 habitants, les autorités publiques peuvent délibérer et autoriser le changement d’affectation de local de bureau en local d’habitation sur une simple déclaration préalable. Cette faculté est donnée pour 15 ans et passé ce délai, la réaffectation du local à usage de bureau ne nécessite plus aucune autorisation.

L’information des services fiscaux

Lorsqu’un local change de destination, il change également de régime fiscal. C’est ainsi que l’investisseur a l’obligation d’informer l’administration fiscale. Quand un local professionnel mute en local d’habitation, la contribution économique territoriale est supprimée et la taxe d’habitation se transforme.

En conséquence, l’impôt foncier est modifié avec la valeur locative cadastrale. Cette valeur change en effet en fonction des fins d’utilisation du logement.

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