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Comment calculer le rendement locatif de son bien ?

Le rendement se place au premier rang des critères de décision pour un investisseur. Dans le cas de l’investissement immobilier, cette variable est dénommée le rendement locatif. Un nombre important de données influe sur la méthode de calcul de cet indicateur. Quelle est la manière de procéder ?

Le rendement locatif brut : une formule simpliste

Le rendement locatif d’un bien immobilier est l’indicateur qui mesure le rapport entre les revenus perçus par le propriétaire et le coût d’acquisition du bien. Grâce à lui, l’investisseur peut déterminer si l’investissement est rentable. Pour réaliser un calcul simple de la rentabilité, la formule à utiliser est le rendement brut. Il correspond au rapport entre le loyer annuel et le coût total d’acquisition multiplié par 100. Au-delà du prix d’achat, le coût total d’acquisition intègre les frais de notaire et d’agence ainsi que les frais de travaux éventuels. Si l’estimation de la rentabilité peut se faire facilement en utilisant cette formule, le résultat obtenu perd en exactitude. Le rendement locatif brut reflète moins bien la réalité.

Le rendement locatif net : une formule plus élaborée

Pour gagner en exactitude, le propriétaire peut procéder au calcul de la rentabilité de son investissement en utilisant la formule du rendement locatif net. Elle consiste à utiliser la même formule en déduisant des revenus perçus annuellement toutes les charges y afférentes. Ces frais concernent aussi bien les taxes locales que les primes d’assurance ainsi que les mensualités de crédit ou encore les frais d’entretien du logement. La formule est la suivante : Rendement locatif net= (Loyer annuel – Charges totales)x100/ Valeur totale d’acquisition. Toutefois, même si elle est plus élaborée, cette formule connaît encore le désavantage d’exclure dans le calcul les impôts.

Le rendement locatif net après impôt : un indicateur objectif

Afin de déterminer si l’investissement sera productif ou non, la formule du rendement locatif net après impôts se présente comme le meilleur indicateur. Elle consiste à déduire des revenus annuels perçus en plus des charges, les impôts. La formule initiale devient donc : Rendement locatif net des impôts= (Loyer annuel – Charges totales – impôts + avantages fiscaux)x100/ Valeur totale d’acquisition. L’utilisation de cette formule présente quelques difficultés dans la mesure où l’investisseur doit connaître exactement son système de fiscalisation.

Le TRI (Taux de rendement interne) d’un bien immobilier : complexe, mais pertinent

Pour rappel, le taux de rendement interne d’un projet correspond à un taux d’actualisation qui annule sa valeur actuelle nette. Cette dernière équivaut à la somme des cash flows générés par l’investissement. Ce calcul du rendement locatif est plus difficile à réaliser. La formule est complexe, mais en usant de cette méthode de calcul de la rentabilité d’un bien immobilier, l’investisseur peut facilement juger de l’intérêt de l’investissement. De plus, le TRI varie selon le mode de financement choisi. Dès lors, ce calcul permet au bailleur de décider de la meilleure option pour financer son projet (crédit ou apport personnel par exemple.

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