La libérté contractuelle comme principe
Le principe de base qui régit en la matière est celui la liberté contractuelle, la fixation du loyer est librement déterminée par le bailleur qui prend en compte les dynamiques de l’offre et la demande. Néanmoins, les pouvoirs publics s’emparent de plus en plus de cette question et viennent encadrer cette liberté. En effet, dans certaines zones dites tendues, 28 agglomérations plus précisément, les bailleurs ne peuvent pas aller au-delà d’un loyer maximal fixé par la loi.
Critères à prendre compte pour estimer son loyer
Comment bien estimer son loyer? Quand la loi ne se mêle pas de cette question et laisse aux propriétaires le soin de fixer librement les loyers, le bailleur doit se baser sur les loyers pratiqués pour le même type de bien dans une même zone géographique. Parmi les critères quoi doivent être pris en compte se trouvent notamment la surface, s’il se loue meublé ou vide, l’étage, l’ensoleillement, la vue sur l’extérieur, l’état général de l’habitation, la présence ou non d’un ascenseur, d’un gardien, l’état des parties communes, la présence d’un balcon ou d’une terrasse etc.
Dans cette perspective, les bailleurs disposent de tout un tas de sites de publication d’annonces permettant la conduite d’une telle analyse comparative (comme ommi.fr).
L’augmentation du loyer entre deux locataires
Encore une fois, le bailleur peut estimer librement le montant du loyer entre deux locataires qui se suivent, la seule limite est celle de la loi de l’offre et la demande, obligeant le bailleur à calculer un prix raisonnable susceptible d’attirer des locataires. Un prix trop élevé risquerait de retarder sensiblement la mise en location du bien, ce temps de vacance risquerait d’entamer la rentabilité du bien.
Encadrement des loyers à la relocation dans certaines zones tendues
Depuis 2013, dans les zones dites « tendues » (28 agglomérations), en cas de relocation, (quand deux locataires se succèdent au sein d’un seul et même bien) les loyers appliqués sont encadrés. En d’autres termes, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut être supérieur à celui du précédent locataire, sauf rares exceptions. Ce dispositif d’encadrement s’appliquent à toutes locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Voici la liste des agglomérations concernés par l’encadrement des loyers à la relocation: voir liste.
L’exception parisienne
À ce premier encadrement lié à la relocation s’ajoute l’obligation de ne pas dépasser un loyer de référence majoré.
En effet, le propriétaire ne doit pas, sauf exceptions, dépasser un « loyer de référence » fixé chaque année au 1er août. Ce loyer de référence peut toutefois faire l’objet d’une majoration si un certain nombre de conditions sont réunies et même d’un complément de loyer si l’habitation revête des caractéristiques de confort et de localisation qui, comparativement à des biens de catégorie et de localisation équivalentes, justifie le dépassement du loyer de référence majoré. Quoiqu’il en soit, la majoration du loyer tout comme le complément de loyer doivent être spécifiés et motivés dans le contrat de bail. Attention, les locataires disposent de voies de recours en cas d’augmentation injustifiée ou abusive.
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