Le loyer d’un bien meublé ou vide peut être réévalué lors du renouvellement du contrat de bail, surtout s’il est visiblement sous-évalué. Zoom sur les dispositions à prendre en cas de loyer sous-évalué.

Procédure à suivre

Si le propriétaire juge que son loyer est sous-évalué, de manière significative un loyer majoré sera proposé à l’occupant de son bien dans le cadre d’un nouveau bail. Ce nouveau loyer est fixé par rapport aux baux pratiqués dans les environs pour des logements similaires. Avant de reconsidérer son loyer au niveau du prix réel pratiqué sur le marché, le bailleur doit en faire part à son locataire dans les délais et les formes. Cette proposition est à effectuer au minimum 6 mois avant la fin du contrat ou par lettre recommandée accompagnée d’un accusé de réception. La proposition de réévaluation, qui a été notifiée, doit reproduire de manière intégrale les modalités légales liées à la révision du loyer. Cette notification doit également faire mention du nouveau montant proposé, mais également de la liste des références ayant permis de le fixer.

Rôle joué par les loyers de référence

La majoration d’un loyer estimé en dessous de sa valeur peut être motivée par comparaison avec des loyers de référence. Ceux-ci s’accordent avec les loyers appliqués dans le voisinage pour des biens comparables. Ces logements devront ainsi se trouver dans un autre groupe d’immeubles doté des mêmes caractéristiques ou dans le même groupe d’immeubles. Pour justifier une révision de son loyer, le propriétaire doit fournir 6 références au minimum dans les villes peuplées par plus d’un million d’habitants. Pour les autres zones géographiques, 3 références sont requises. Deux tiers de ces références au minimum doivent représenter des locations qui sont habitées par les mêmes locataires depuis 3 ans au moins. Par ailleurs, chaque référence doit mentionner, entre autres, le nom de la rue, l’époque d’édification de l’immeuble ou la surface habitable du bien avec le nombre de pièces habitables.

Renouvellement du bail et application du loyer réévalué

Dans le cadre d’un loyer sous-évalué, la proposition de réévaluation est directement adressée au locataire. Elle doit être établie selon la réglementation en vigueur en matière de location. Ainsi, le renouvellement du bail est effectif à la fin du bail initial. Cependant, le loyer révisé s’applique de manière progressive. Dans le cas où l’augmentation d’un loyer sous-évalué est inférieure à 10% par rapport au loyer de référence, la hausse se prolonge pendant toute la durée du nouveau bail. Concrètement, sur un bail de 3 ans, la hausse est de 1/3 par année et de 1/6 par an sur un bail de 6 ans. Lorsque la hausse fait plus de 10% du loyer initial, pendant 6 ans, elle est répartie sur la base d’1/6 par an.

Procédure à suivre en cas de désaccord

Une hausse est appliquée soit par tiers, soit par sixièmes. Si la différence est évidente, le bailleur pourra suggérer une augmentation. En cas d’acceptation du locataire, elle s’applique en fonction de la durée du bail, pendant trois ou six ans. En cas de désaccord ou d’absence de réponse de la part du locataire, et cela quatre mois avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation. L’ancien loyer continue d’être appliqué si la commission n’intervient pas. Sinon, une procédure de conciliation est mise en place entre les deux parties dans le but de trouver un accord. La commission devra rendre son avis dans les deux mois avant le terme du contrat de bail. Si elle n’y arrive pas, le tribunal d’instance est saisi.