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Pour gagner quelques mètres carrés en plus, de nombreux propriétaires choisissent de transformer et d’aménager le sous-sol de leurs maisons en surfaces habitables. Pour être qualifié d’habitable, un sous-sol doit répondre à un certain nombre de normes très strictes. Le non-respect de ces normes expose le bailleur à des poursuites pénales.

Le sous-sol : par définition est impropre à l’habitation

En architecture, tout étage ou pièce située en dessous du rez-de-chaussée d’un immeuble ou d’une simple maison est appelé sous-sol. La pièce ou la surface concernée est de ce fait entièrement ou au moins majoritairement située au-dessous de la surface du sol. Du fait de sa situation par rapport au reste de l’habitation, le sous-sol est par définition impropre à l’habitation. Étant donné le prix actuel des logements, de nombreux propriétaires choisissent aujourd’hui d’aménager justement ce sous-sol pour en faire un espace habitable et gagner de ce fait quelques mètres carrés.

Bien que la transformation concerne surtout l’intérieur du bien, il faut savoir que l’obtention d’une autorisation des services de l’urbanisme est indispensable au changement de fonction des pièces situées au sous-sol d’une habitation.

Aménagement de sous-sol : quels documents sont indispensables ?

Si les combles aménagés peuvent facilement perdre leur caractère initial de surfaces impropres à l’habitation, ce n’est pas le cas avec le sous-sol. Avant de toucher à quoi que ce soit, le bailleur doit demander l’autorisation préalable des services de l’urbanisme. Si la surface du sous-sol est inférieure à 20 m², le dépôt d’une simple déclaration préalable de travaux peut suffire. Au-delà de cette dimension, les travaux d’aménagement de sous-sols ne peuvent être effectués qu’après obtention d’un permis de construire.

Que faut-il faire pour rendre habitable un local situé au sous-sol ?

Par ailleurs, tous les travaux effectués doivent être faits de manière à respecter l’ensemble des dispositions sur le logement décent du décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Surface supérieure à 9 m², hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 m, volume égal à 20 m³ au moins, les conditions sont nombreuses. Le local en sous-sol doit par ailleurs être équipé d’un système d’évacuation, du chauffage, d’eau courante de l’électricité. Il est par ailleurs primordial que le logement comporte plusieurs ouvertures sur l’extérieur, dont la taille soit à hauteur d’homme. Ces ouvertures doivent en outre favoriser le passage de l’éclairage naturel et de l’air.

Si ces conditions sont respectées, une location peut-elle être envisagée ?

La réponse est NON. La loi française stipule en effet que le sous-sol étant caractérisé par son degré d’enfouissement dans le sol, il est simplement et par nature impropre à l’habitation. Si la transformation pour usage personnel est tolérée, l’aménagement de sous sol en vue d’une location n’est pas autorisé. En effet, les aménagements ne peuvent pas transformer la nature du sous-sol. Attention, le fait que le sous-sol soit parfaitement transformé et bien aménagé et qu’il soit équipé d’ouvertures sur l’extérieur ne fait pas obstacle à cette interdiction. Si malgré tout, le bailleur persiste à louer le sous-sol, le préfet peut procéder à la mise en demeure du bailleur et à l’évacuation de l’occupant, qui sera par la suite relogé ailleurs par le propriétaire.

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