Révision du loyer
Lorsqu’un locataire choisit son logement, le montant du loyer est un critère important. Si la durée du bail est supérieure à une année, il est fort probable que le bailleur procède à la révision du loyer. Bien que cette pratique soit normale, la revalorisation du loyer doit respecter des conditions strictes.
L’indexation du loyer
L’indexation du loyer peut se définir comme la possibilité de revalorisation annuelle du loyer d’un locataire. Le contrat de location prévoit une clause permettant cette revalorisation sur la base d’un indice légal qui permet de calculer le nouveau montant. La revalorisation du loyer se fait à fréquence annuelle grâce à l’indice de référence des loyers (IRL) publiée par l’INSEE. Le calcul de la variation de l’IRL se fait à partir de l’évolution des prix à la consommation. Depuis 1995, l’indexation du loyer se fait à partir de la valeur moyenne de l’indice calculée sur les 4 derniers trimestres.
Le choix de l’indice lors de la signature du bail
Au moment de la signature du bail, le bailleur et le locataire vont définir conjointement la clause d’indexation prévue dans le contrat de location. Cette clause est d’ailleurs habituellement prévue dans les contrats types utilisés dans le cadre de la location des logements d’habitation. C’est l’INSEE qui publie 4 valeurs par an au premier mois de chaque trimestre. Ainsi, avant la signature du contrat, le bailleur et le locataire vont s’informer sur le dernier indice publié. C’est cet indice qui servira de référence dans l’indexation du loyer.
Le moment pour effectuer l’indexation
Comme il sera fait mention dans le contrat de bail, l’indexation se fera de manière annuelle. Généralement, l’indexation du loyer se fera à la date anniversaire du bail, en d’autres termes un an après l’arrivée du locataire. Toutefois, il est possible que le bailleur choisisse de fixer une date différente de la signature du bail pour indexer le loyer. Quoi qu’il en soit, à fréquence annuelle, la variation de l’indice au loyer sera appliquée pour déterminer l’augmentation du loyer en cours de bail. Il est important de préciser que tout au long du bail, c’est l’indice de trimestre de référence qui a été mentionné qui sera utilisé.
La demande d’indexation du loyer
D’une manière générale, la demande d’indexation n’est soumise à aucun formalisme précis. Toutefois bien que l’indexation soit clairement précisée dans le contrat de bail, il revient au bailleur de fixer le montant et la fréquence de l’indexation à son locataire. Pour cela, il est recommandé d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception pour prouver qu’il a effectué sa demande auprès du locataire. D’ailleurs, la loi Alur prévoit que si la volonté de réviser le loyer n’est pas exprimée par le bailleur dans l’année suivant la signature du bail, celui-ci est reconnu comme avoir renoncé à la révision du loyer pour l’année en cours. D’autant plus que cette même loi a effacé toute forme de rétroactivité en matière d’indexation de loyer. En cas d’oubli de notification de l’indexation du loyer, le bailleur ne pourra procéder à la révision du loyer que pour la période suivante.
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