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Règles juridiques applicables aux micros-logements

La rentabilité est l’un des principaux éléments à prendre en compte lorsqu’on investit dans la pierre, en particulier quand il s’agit d’investissement locatif. Les très petites surfaces, aussi appelées, les micro-logements, font l’objet d’un traitement particulier. Mais, juridiquement, qu’entend-on par petites surfaces ?

Les petites surfaces en quelques mots

Elles concernent les logements en location vide ou meublée qui proposent une surface habitable de 14 m2 au minimum. Cette dimension ne prend pas en compte les remises, les garages, les caves, les terrasses et tous les espaces du logement présentant une hauteur inférieure à 1,80 mètre sous plafond. Par contre, les micro-logements doivent disposer d’une pièce principale à volume habitable de 20 m3 au minimum. Ce minimum légal s’obtient avec une superficie de 9 m2 et une hauteur de 2,20 m au moins.

De leur mise en location et de leur imposition 

Dans les grandes villes, situées dans la zone A (fixé par arrêté), l’offre de logement ne réussit pas à combler la demande. Cette situation amène souvent les propriétaires bailleurs à proposer des loyers très élevés. Afin de limiter l’excès, la loi institue, depuis le 1er janvier 2012, la taxe dite « Apparu ». La loi pose donc un seuil de loyer à ne pas franchir au-delà duquel le loyer est soumis à la taxe en question. Autrement dit, la taxe ne s’applique pas si le loyer n’atteint pas et ne dépasse pas le plafond. Pour les loyers versés au cours de l’année 2016, le seuil de loyer en location nue est de 41,64 euros/m2/mois. Une majoration de 10 % peut être accordée pour les logements meublés. La taxe constitue ainsi une sorte de pénalité qui peut varier de 10 à 40 % en fonction de l’écart obtenu entre le loyer que le bailleur pratique et le loyer de référence.

Du montant de loyer maximum

En plus de la taxe Apparu, la loi sur l’amélioration de l’accès au logement prévoit un loyer de référence fixé annuellement par arrêté du Préfet. Cet indice de référence sert de base au loyer à appliquer sur une année. Il est toutefois possible de minorer le loyer par rapport à l’indice de 30 % au maximum ou de le majorer de 20 % au maximum.

Des petites surfaces exclues de la réglementation

Les petites surfaces sujettes à taxe Apparu et à la loi Alur sont celles à usage d’habitation. Si le propriétaire met en location un logement de faible superficie utilisé comme bureau, chambre de service, remise ou débarras donc, la loi protectrice des baux d’habitation ne s’applique pas. Ce sont les dispositions du Code civil qui prévalent dans ce cas. Les locations de résidences avec services comme pour les étudiants et les personnes âgées et les locations saisonnières ne sont pas également soumises à la taxe, la loi Alur demeure cependant applicable.

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