Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
À la fin du bail, quand un locataire rend les clés à son propriétaire aux termes du contrat de bail, la restitution du dépôt de garantie, qu’elle soit totale ou partielle entraîne très souvent des litiges. Mais qu’est-ce que le dépôt de garantie en réalité ?
Présentation du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie désigne une somme d’argent dont le montant est encadré par la loi qu’un locataire remet au propriétaire lors de la conclusion du bail. Cette réserve tient lieu de garantie au propriétaire d’où son appellation, elle vise à garantir la bonne exécution des obligations du locataire. En effet, elle représente une avance d’argent qui assure financièrement le propriétaire contre les risques de dégradation dans le logement ou d’impayé éventuel susceptible de se produire au moment où le locataire remet les clés du logement lors de son départ. Certains emploient à tort le dépôt de garantie et la caution comme synonyme. Leurs vocations diffèrent cependant puisque le premier constitue un complément de sécurité donné au propriétaire tandis que la caution constitue une assurance pour le bailleur quant au paiement du loyer.
Montant du dépôt de garantie
Le bailleur ne peut pas arbitrairement fixer le montant du dépôt de garantie. En effet la loi encadre strictement l’opération. Pour un contrat de bail portant sur un logement vide, le montant du dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charges. En ce qui concerne le contrat de bail pour logement meublé, deux cas se présentent. Si le contrat est signé avant le 27 mars 2014, le bailleur reste libre quant à son montant. Dans la pratique il équivaut à deux mois de loyers. Si le contrat est signé après cette date, le montant n’est plus libre, mais plafonné à 2 mois de loyers hors charges locatives au maximum. Ce montant se trouve déterminé au moment de la rédaction du contrat initial et demeure tout au long du bail, même si de nombreux renouvellements interviennent sur plusieurs années. Un dépôt initial inférieur au montant prévu par la loi n’ouvre pas non plus droit à révision du montant de dépôt de garantie. Le montant est donné par chèque une fois pour toutes.
Encaissement et déduction du dépôt de garantie
Le bailleur reste libre d’encaisser ou non la somme. Toutefois, si les normes en vigueur prévoient la possibilité d’encaissement d’un chèque sur 1 an, cela change à partir de juillet 2017. À partir de ce moment, le paiement d’un chèque devra se faire 6 mois à partir de sa date d’émission au plus. Au-delà donc, le dépôt de garantie n’est plus encaissable et n’a plus de raison d’être. L’encaissement par le bailleur ne signifie pas que la somme lui est décernée d’office. En effet, il peut utiliser le dépôt de garantie partiellement ou totalement afin de rembourser les obligations auxquels le locataire est redevable. Ces obligations peuvent être des réparations locatives incombant au locataire, des loyers impayés, mais aussi des charges qui ne sont pas encore déterminées en cas de copropriété.
De la restitution et de la pénalité en cas de retard de restitution
À la fin du contrat de bail, après état des lieux positif, c’est-à-dire qui ne présente pas d’altération sur le logement, le propriétaire est tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois au maximum. Si par contre, des dégradations sont constatées, la restitution doit intervenir dans les deux mois après la remise des clés après déduction des frais de remise en l’état des lieux. Tous les travaux sont évidemment à justifier avec des factures. Une fois le délai légal de restitution écoulé et si le propriétaire ne restitue pas la somme, l’ancien locataire peut réclamer le remboursement par une lettre recommandée avec AR. Il peut également sommer le propriétaire au paiement devant le tribunal d’instance.
La loi Alur prévoit d’ailleurs de nouvelles mesures tendant à pénaliser le retard de restitution à hauteur de 10 % du montant du loyer hors charges, perceptible pour chaque mois de retard de restitution entamé.
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