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Le paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie constitue une obligation essentielle du bail, obligation qui du reste incombe au locataire. La situation devient vite délicate lorsqu’un locataire cesse de verser son loyer ou quand les retards s’accumulent pendant plusieurs mois consécutifs. Les parties doivent dans ce cas agir vite et en bonne intelligence afin d’éviter que la situation devienne intenable.

Tentative de règlement à l’amiable

Afin de régulariser la situation, les deux parties doivent se parler et essayer de trouver ensemble un accord. Ce compromis peut passer par un échelonnement de la dette, l’abandon d’une partie de la créance etc. Gardez bien en tête qu’un compromis en la matière vaut toujours mieux qu’un long et mauvais procès. Si accord il y a, celui-ci doit figurer sur un document écrit, daté et signé.

Il se peut simplement que le locataire soit en difficulté financière. Dans ce cas, privilégiez plutôt un paiement échelonné des loyers. Vous n’êtes absolument pas obligé d’accepter une telle pratique.

Ce retard de paiement peut également être dû à un imprévu ou une négligence, c’est d’ailleurs souvent le cas, mais est ensuite réglé rapidement par l’occupant, dans ce cas ce n’est pas bien grave, il faut juste prendre son mal en patience. Veillez néanmoins qu’au moment de la date d’échéance du loyer les paiement se fassent bien pour bien s’assurer que l’exception ne devienne pas la règle, ou qu’un plus gros problème ne se cache derrière cette apparente négligence.

Si finalement aucun terrain d’entente n’est trouvé, le propriétaire est obligé d’engager une procédure judiciaire et de saisir le Tribunal compétent pour demander l’expulsion du locataire et/ou le paiement des loyers impayés. Dans le cas où l’occupant est de mauvaise foi, lui envoyer une « lettre de Mise en Demeure » reste indispensable. Il dispose de huit jours pour solder sa dette locative.

Focus sur les démarches qui doivent être respectées selon le cas.

Si le bailleur n’obtient aucune réponse ou n’est pas satisfait de la solution proposée par le locataire, il a le droit de recourir à la justice.

Le propriétaire pourra solliciter le règlement des loyers impayés et, s’il le souhaite, l’expulsion de l’occupant. Si, après plusieurs rappels, le locataire ne régularise pas sa situation, le bailleur pourra saisir le tribunal d’instance.

Cette étape se fait par voie d’assignation signifiée par un huissier de justice. On peut alors solliciter un remboursement ainsi que des dommages et intérêts.

En ce qui concerne la procédure, deux options s’offrent au propriétaire pour régler le litige :

  • récupérer uniquement les loyers
  • récupérer les loyers et expulser le locataire

Mais comme la loi protège également les occupants de logement, le propriétaire qui demande l’expulsion est tenu de respecter scrupuleusement toutes les démarches en toute légalité.

Il sera indispensable à ce stade de rassembler tous les documents nécessaires tels que

  • L’état des lieux
  • Le contrat de bail
  • La lettre de relance
  • Le décompte actualisé des sommes dues
  • La pièce d’identité du bailleur

Ce qui assure une procédure plus rapide dans les démarches avec les huissiers.

L’injonction de payer : récupérer son argent tout en conservant le même locataire

C’est une procédure simple à mettre en œuvre et dont la résolution est rapide.

La juridiction de proximité est compétente pour les créances inférieures ou égales à 4.000 euros et c’est le tribunal d’Instance si ce montant est dépassé. Le juge rend ce qu’on appelle rend une ordonnance portant « injonction de payer » qui doit être notifiée par le propriétaire au locataire. En cas de non-contestation de la part du locataire dans le délai d’un mois à réception de celle-ci, le propriétaire peut faire exécuter son ordonnance.

Bien que rapide et efficace, elle n’est pas forcément adaptée car elle implique de garder chez soi un mauvais payeur. En effet, l’injonction de payer n’entraine absolument pas la résolution du bail, elle ne vise que le recouvrement d’une créance.

Dans la plupart des cas, il sera plus judicieux de viser le départ du locataire à travers la clause résolutoire prévue dans le bail

 Clause résolutoire pour mettre fin au bail

La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit, c’est-à-dire automatique, du bail pour cause d’impayés de loyers, des charges ou du dépôt de garantie. L’intervention du juge reste quand même indispensable.

En cas d’impayés du locataire et de ses cautions, le propriétaire doit commencer par demander l’intervention d’un huissier de justice qui délivrera un commandement de payer. Si dans les 2 mois le paiement n’a toujours pas eu lieu, le propriétaire est en droit d’assigner le locataire afin de faire constater la résiliation du bail.

Dès lors, les parties présenteront leurs arguments au Juge au cours d’une audience, et le juge pourra soit constater directement la résiliation du bail et ordonner son expulsion, ou temporiser la situation en accordant des délais de paiement au locataire.

Il faut savoir que procédure de ce type peut prendre jusqu’à 2 années.

 

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