Location vide ou meublée : quelle fiscalité ?

Louer avec ou sans meubles son bien immobilier détermine le régime fiscal auquel le propriétaire est soumis. Combinés avec les autres ressources financières du propriétaire, les revenus locatifs, quels que soient leur nature, s’intègrent au revenu global du propriétaire. La différence réside dans le fait que la location vide et meublée se déclarent dans des catégories différentes.

Les revenus locatifs obtenus d’une location vide constituent des revenus fonciers alors que les revenus locatifs tirés d’une location meublée doivent être rangés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dans ce dernier cas, le propriétaire est considéré comme commerçant, d’où l’existence d’un régime fiscal différencié.

• Le régime fiscal applicable à la location vide

Comme nous le disions ci-dessus, les revenus de la location vide s’intègrent donc aux revenus fonciers, et cela concerne, en plus des locations vides, les revenus locatifs tirés des dépendances, de places de stationnements et autres. Il en est de même pour la location de locaux professionnels ou de terrain.

Régime micro-fonciers

Sont qualifiés de revenus micro-fonciers si la somme des loyers hors charges ne dépasse pas les 15.000 euros par an. Dans ce cas, il fait bénéficier au propriétaire d’un abattement de 30 % sur le loyer, mais ne lui permet pas de déduire de ces loyers les dépenses telles que les travaux et intérêts d’emprunt. Aucune déclaration spécifique n’est requise, il suffit simplement de déclarer les revenus fonciers annuels, hors charges à la déclaration de revenus 2042.

Régime réel

Si la somme des revenus fonciers annuels hors charges dépasse les 15.000 euros par an, le propriétaire bascule automatiquement vers le régime réel. L’avantage de celui-ci est qu’il permet de déduire tout un panel de dépenses liées à la location. Les frais de gestion, primes d’assurances, loyers impayés et autres garanties ainsi que les divers travaux de réparation et d’entretien, etc sont déductibles. La soustraction finie, ce qui reste en positif détermine la base imposable à laquelle est soumis le propriétaire. Si, au contraire, un déficit apparaît, c’est le revenu global annuel à hauteur de 10.700 euros qui sera imposable.

Si vous relevez du régime réel, en complément du formulaire 2042, vous devrez remplir soit la déclaration n°2044, soit de la déclaration n°2044 spéciale (dédiée à ceux qui ont opté pour au moins un régime spécial tel que Besson, Robien, etc.).

• Le régime fiscal de la location meublée

Régime micro-BIC ou micro-entreprise

Le régime micro-BIC est un régime forfaitaire qui s’applique de plein droit et qui concerne les propriétaires dont les recettes annuelles n’excèdent pas les 32.900 euros s’agissant de particuliers ou les 82.200 euros pour les entreprises de locations saisonnières de tourisme. Dans le premier cas, un abattement forfaire de 50% est applicable sur les recettes annuelles.

Si la location a eu lieu en cours d’année, le bailleur doit calculer le seuil comme s’il avait loué l’année entière en appliquant un prorata temporis. Une fois cet abattement fait, aucune déduction supplémentaire n’est autorisée.

Pour ce qui est du formulaire applicable à la déclaration, il suffit de reporter sur le formulaire « déclaration complémentaire des revenus » (actuellement n°2042 C PRO), dans la partie intitulée « Revenus industriels et commerciaux non professionnels », le chiffre d’affaires brut de toutes les locations meublées. L’administration fiscale se charge ensuite d’appliquer automatiquement un abattement de 50 % ou 71% selon le type de la location meublée.

 Le régime au réel

Il s’applique quand les recettes annuelles dépassent les 32.900€. Dans ce cas, le propriétaire déclare d’un côté ses loyers annuels, hors charges, puis d’un autre côté toutes frais et charges d’exploitation liés à la gestion du bien. Cela permet donc de réduire au maximum la base imposable, surtout en cas de financement de maisons ou d’immeubles à crédit. C’est l’une des raisons incitant les propriétaires à opter pour la location meublée.

Précisions toutefois que Le propriétaire peut quand même opter pour ce régime quand ses revenus ne dépassent pas les 32.900€, mais dans ce cas, encore faut-il que les frais et les charges déductibles soient supérieurs à 50% des recettes.

Les propriétaires qui relèvent du régime réel doivent remplir une déclaration spécifique n°2031 et 2033 .

Retrouverez ici les autres éléments à prendre en compte pour opter pour une location vide ou meublée.