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  • Commencer par se poser les bonnes questions

Avant de privilégier un choix plutôt qu’un autre, il convient tout d’abord de se poser un certain nombre de questions sur les caractéristiques du bien loué ainsi que sur le temps que vous comptez consacrer à la gestion de votre bien.

La location meublée convient davantage pour des petites petites surfaces, elle est plutôt destinée à des étudiants ou des personnes qui font leurs premiers pas dans la vie active. En majorité, ce sont des locataires de passage qui n’ont pas vocation y rester trop longtemps. Inversement, la location vide s’adresse plutôt à des familles et concerne de plus grandes surfaces. Il est très rare de voir des appartements trois pièces ou plus se louer dans le cadre d’un bail meublé.

Le cadre légal qui régule la location meublée et vide est très largement inspiré de ces considérations préliminaires.

  • Comment meubler sa location meublée ?

La location meublée sous-entend l’existence d’équipements mobiliers suffisants assurant au locataire la possibilité de dormir, de manger et de vivre décemment dans le bien loué. Cela signifie que le bien loué va devoir :

  • être doté de tout le mobilier de la vie courante, tels que le lit, le matelas, une table à manger, de chaises etc.
  • d’eau potable et de chauffage.
  • De matériel de cuisine comme des plaques de cuisson, un réfrigérateur, un four etc.

Retrouver plus de précisions à l’article : Quels équipements pour une location meublée ?

Naturellement, de tels équipements représentent un coût non négligeable pour le bailleur, très variable selon la qualité des meublés mis à disposition. Toutefois, la location meublée permet au propriétaire de louer son bien pour un prix plus élevé que s’il ne l’avait loué en vide, d’autant plus s’il s’agit d’un ameublement de qualité ou haut de gamme. Ainsi, à terme, tout cela tend à s’équilibrer naturellement, ce n’est donc pas un point majeur à prendre en compte.

Pour autant, le bailleur a l’obligation de remplacer les équipements devenus vétustes, obsolètes ou impropres à l’utilisation. Ainsi, tout propriétaire doit bien être conscient que, malgré les avantages de la location meublée, le changement régulier de locataires, l’obligation d’entretien ou encore le changement des meubles et de l’électroménager peut se révéler très chronophage et fastidieux.

Dans cette optique, nous vous recommandons l’outil de gestion Ommi peut s’avérer particulièrement intéressent pour vous.

  • Bail vide, bail meublé : quelle durée ?

Le bail meublé a une durée d’un an. Un étudiant peut même profiter d’un bail réduit de 9 mois correspondant à l’année scolaire. Ces durées restent les mêmes en cas de tacite reconduction si l’une ou l’autre partie ne projette pas d’y mettre un terme.

Les propriétaires qui louent vides ne sont pas tellement concernés par ces contraintes. En effet, pour eux, la durée du bail initiale est de 3 ans. Dans cette configuration, les propriétaires n’ont plus à s’inquiéter de quelconques réparations ou travaux de remplacement.

  • Location vide, location meublée : quel préavis ?

Le locataire doit respecter un préavis d’un mois avant de quitter les lieux pour ce qui est de la location meublée, contre 3 mois s’agissant de la location vide (qui peut être réduit à 1 mois dans certains cas).

Le bailleur, lui, se doit de respecter un préavis de 3 mois avant l’échéance du bail dans le cadre d’une location meublée, contre 6 mois dans le cas d’une location vide.

De plus, le bail vide est plus protecteur des intérêts du locataire pour ce qui du motif du congé. Le propriétaire doit invoquer des motifs légitimes et sérieux pour récupérer son bien, tels que le fait d’y faire vivre soir-même ou vouloir y loger un descendant ou ascendant direct.

La vente du bien est également considéré comme un motif légitime et sérieux justifiant le non-renouvellement du bail. Dans ce dernier cas, le locataire est prioritaire pour l’achat du bien et dispose d’un délai de 2 mois pour présenter une offre.

  • Quelle fiscalité dans chaque cas?

De grandes différences subsistent pour ce qui est de la fiscalité applicable dans chaque cas. Alors que les revenus locatifs des locations vides sont considérés comme des revenus fonciers, ceux des locations meublées sont appréhendés comme des revenus industriels et commerciaux. Cela veut dire qu’on peut enlever des loyers perçus une grande partie des charges acquittées comme le coût d’achat du bien immobilier par exemple ou celui des meubles. Si le montant du loyer annuel se trouve aussi en dessous de 32 900 euros HT, un abattement de 50 % est proposé par le service des impôts via le régime d’imposition de la micro-entreprise simplifiée. Ces revenus sont même exonérés si le prix de la location par m2 se trouve en dessous de 184 euros pour l’Île-de-France et 135 euros dans les autres régions. Retrouver toutes les différences de fiscalité sur l’article : Louer en vide ou meublé : quelles différences de fiscalité ?

Toutes ces éléments doivent être pris en compte par le bailleur pour être en mesure de faire un choix éclairé et adapté à ses besoins spécifiques.

 

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