Critères à prendre en compte pour bien choisir son locataire
Dans le cadre de la lutte contre les logements vacants, la loi ALUR applique une démarche fiscale incitative au profit des propriétaires. Ainsi, il exonère d’impôt les loyers perçus après la mise en location d’un logement inoccupé de l’ordre de 15 à 85 %. La question est alors de savoir quels sont les critères à prendre en compte pour bien choisir son locataire ?
La solvabilité financière
Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer, les propriétaires savent bien que les démarches pour organiser l’expulsion du locataire et récupérer le bien loué sont lourdes, très longues et fastidieuses. Il est donc tout à fait légitime qu’il scrute « au peigne fin » les ressources financières du candidat à la location. Pour vérifier la solvabilité d’un candidat, le propriétaire vérifie que les revenus nets du locataires dépassent de trois fois le montant du loyer. Quand les ressources atteignent ce seuil, le candidat dispose d’un bon profil. Pour vérifier cet état financier, le propriétaire a pour habitude de demander, dans le cas des salariés, les trois derniers bulletins de salaire avec une copie du contrat de travail. Pour les candidats non salariés, comme les travailleurs indépendants, les artisans ou les commerçants, la déclaration de revenus et/ou l’avis d’imposition suffisent. Ces pièces permettent d’ailleurs de comptabiliser les prestations éventuelles que le locataire candidat reçoit comme les allocations familiales, les allocations au logement, les pensions alimentaires, etc. Si les ressources du candidat sont insuffisantes, le propriétaire peut demander de consolider la solvabilité soit par la souscription d’une assurance soit par le recours à une caution. Les deux types de garanties ne sont toutefois pas cumulables.
Le comportement du candidat
La solvabilité financière du candidat à la location ne suffit pas pour déterminer un bon profil de locataire. Un locataire fortuné peut également être mauvais payeur. C’est ainsi qu’il est important de se renseigner sur son comportement dans le paiement des loyers auprès de ses anciens bailleurs. Les quittances de loyer permettent d’apprécier le fait, tout comme une recommandation de son ancien propriétaire. En cas de doute, le propriétaire a tout intérêt à approfondir ses recherches et demander les coordonnées du précédent propriétaire.
La psychologie dans la limite de la discrimination
Attention. Le propriétaire demeure maître de son choix, mais ne doit pas le motiver par des critères portant sur la religion, la race, le sexe, l’opinion publique, les mœurs, etc. La loi énumère plusieurs cas de discrimination, à éviter dans la sélection du locataire, passible de poursuite pénale.
Les pièces à fournir
Dans l’ancienne réglementation de 1989 , la loi énumère limitativement les pièces justificatives que le bailleur ne peut demander à son locataire potentiel. Le dossier personnel du candidat ou l’autorisation de prélèvement automatique figuraient parmi les documents proscrits. La loi Alur précise encore la situation et donne une liste des pièces que le bailleur d’une location privée peut ou ne peut pas demander. Cette disposition est d’ailleurs fixée depuis le 8 novembre 2015. Ces documents portent essentiellement sur quatre volets concernant notamment l’identité, le domicile, l’activité professionnelle et les ressources du candidat. Si la copie suffit, le propriétaire peut exiger les pièces originales pour éviter les usages de faux possible.
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