LOI ELAN: Bonnes et mauvaises nouvelles pour les propriétaires

La première grande loi immobilière du Président Macron fait une entrée remarquée au Parlement. Avec plus de 1300 amendements présentés et toutes sortes de corporations déjà mobilisées, les discussions promettent d’être longues et houleuses. Les mesures contenues dans le Projet de loi ELAN, de son nom, devraient être applicables au plus tôt début 2019.

De nombreuses dispositions vous concernent directement:

Création d’un bail mobilité (pour favoriser la mobilité dans le parc privé), dont voici les caractéristiques :

• Concernera uniquement les logements meublés ;
• D’une durée allant d’1 mois minimum à 12 mois, non renouvelable.
• Résiliable à tout moment par le locataire, sans motivation, mais en respectant un délai de préavis de 1 mois ;
• Sans dépôt de garantie ;
• Avec un loyer fixé librement (l’application des dispositifs d’encadrement des loyers à la relocation et de plafonnement du loyer restent encore à préciser) ;
• S’agissant de colocations, il ne sera pas possible de prévoir de clauses de solidarité ou leurs cautions ;
• Des charges forfaitaires ;
• La nécessité de motiver dans le contrat les motifs du choix de ce type de bail ;
• L’impossibilité de signer deux baux successifs avec un même locataire.

Enfin, pour éviter toutes formes de procès d’intention concernant la précarité que pourrait instaurer ce bail pour les locataires, le Gouvernement a limité les bénéficiaires potentiels de ce bail mobilité. En effet, le locataire devra justifier, à la date de la remise des clés, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Suppression de la mention manuscrite de la caution solidaire 

Bonne nouvelle, le formalisme excessivement rigoureux requis pour la caution devrait prendre fin. En effet, tout porte à croire que son caractère manuscrit ne sera plus nécessaire, le contenu de la clause (qui devrait rester le même) pourra être contenu dans tous les modèles de baux : en clair la caution n’aura qu’à signer. Avec la signature électronique, la dématérialisation complète du bail sera alors possible.

L’encadrement des loyers renait de ses cendres avec de nouvelles sanctions 

Pour rappel, l’encadrement des loyers, institué par la loi ALUR de mars 2014, n’avait en pratique été implémentée qu’à Paris et Lille pour être finalement annulé par le juge administratif en 2017. Le Gouvernement, un temps hésitant quant à sa réintroduction, a finalement fait le choix de lui donner une nouvelle vie.

Pour ne pas le voir annulé une nouvelle fois par le justice, le projet de Loi prévoit une réintroduction « à titre expérimental » sur 5 ans dans « tout ou partie des zones tendues ». En définitive, l’encadrement des loyers ne sera plus systématique, il se veut plus souple pour ne s’appliquer que dans une ou plusieurs villes seulement puisque la loi n’imposera plus que la totalité de l’agglomération y soit soumise, là ou le besoin est le plus criant. L’application de l’encadrement sera en pratique subordonné non seulement au volontariat de la commune mais aussi à la constatation objective de tensions locatives dans la ville. La volonté du gouvernement sera sans doute également prise en compte

Quant aux règles de calculs de l’encadrement, celles-ci devrait être identiques à celles qui ont existé.

Locations touristiques : plus de contrôles, plus de sanctions

Le but clairement affiché dans le Projet de loi est de renforcer davantage les contrôles et les sanctions en matière de location touristique dans les grandes villes. Paris est directement visé. De sorte que, en complément des règles et sanctions déjà existantes :

• les particuliers qui n’auront pas déclaré ou télédéclaré leurs locations touristiques pourront être frappés d’une amende civile allant jusqu’à 5.000 € ;
• les particuliers qui ne transmettront pas, alors que la mairie leur en aura fait la demande, le décompte des nuits ayant fait l’objet d’une location, pourront être frappés d’une amende civile pouvant atteindre 10.000 € ;
• les plateformes qui publient des annonces sans respecter leurs obligations (mention du numéro d’enregistrement notamment) encourront des amendes atteignant 50.000 €.

S’agissant des particuliers, ces amendes s’ajouteront à celles très lourdes déjà applicables en cas de location illégale, c’est-à-dire soumise à un changement d’usage qui n’a pas été effectué (voir notre article à ce sujet) qui est de 50.000 € par logement. Attention !

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