Risques pour le bailleur en cas de congé frauduleux ou abusif
Le propriétaire dispose de certains droits pour donner congé à son locataire, tout en tenant compte, toutefois, des procédures réglementaires à suivre, notamment s’il veut récupérer son bien ou loger sa famille. Par contre, s’il y a une motivation cachée de sa part, cela peut constituer un congé frauduleux.
Définition du congé frauduleux et abusif
Le congé frauduleux ou abusif est constaté s’il n’a pas suivi les réglementations en vigueur en ce qui concerne les motifs de congé et les procédures à suivre.
En effet, pour donner congé au locataire, le bailleur doit suivre des règles très strictes, notamment sur les procédures à suivre sur la forme de son application, la justification du congé et le respect du délai de préavis.
Par ailleurs, le bailleur peut uniquement donner congé au locataire pour trois raisons, au cas où il compte mettre en vente le logement, s’il veut le reprendre pour une utilisation personnelle, ou pour un motif légitime et sérieux comme en cas de loyers impayés. De cette façon, la réglementation en vigueur interdit au propriétaire de demander au locataire de vider les lieux pour des motivations autres que celles susmentionnées. Sinon, ce serait d’un congé frauduleux et abusif.
Le congé frauduleux ou abusif pour reprise
Le congé pour motif de reprise est frauduleux si le bien demeure inoccupé après le départ du locataire. Pourtant, la réglementation ne fixe pas un délai précis de reprise, mais il est admis que celui-ci va de quelques semaines à quelques mois. Par contre, si le bien est mis en vente dans les deux ans qui suivent le congé, cela constitue un congé frauduleux ou abusif. Il en est de même pour une reprise qui dure moins de cinq mois, après lesquels le logement est mis en vente ou remis en location avec un loyer plus élevé.
Le congé frauduleux ou abusif pour vente
Le bailleur peut récupérer son bien et donner congé au locataire s’il veut vendre son immeuble. Par contre, s’il est avéré qu’il a uniquement évoqué un prix de vente élevé afin de dissuader le locataire de partir et de renoncer à son droit de préemption, il s’agit ainsi d’un congé frauduleux ou abusif. Par ailleurs, si le bailleur compte effectivement mettre en vente son bien, il ne peut pas proposer un prix de 20 à 40 % supérieur à la valeur vénale du logement. En général, le tribunal accepte que le prix proposé soit de 12 % supérieur à celle-ci pour que le bailleur n’entre pas dans l’illégalité.
Par ailleurs, si le locataire arrive à prouver que le bailleur n’avait pas réellement l’intention de vendre le logement, il dispose du droit de le louer à nouveau tandis que le bailleur sera reconnu comme ayant donné congé d’une façon frauduleuse ou abusive.
Les sanctions en cas de congé frauduleux ou abusif
Le bailleur peut être sanctionné pénalement avec ou sans dommages et intérêts s’il est prouvé qu’il a donné un congé frauduleux et abusif.
L’amende peut aller jusqu’à 6000 euros si le bailleur est une personne physique, et 30.000 euros s’il s’agit d’une personne morale. La fixation du montant de l’amende revient uniquement au juge selon les cas.
Il se peut, en outre, que le bailleur soit amené à indemniser le locataire pour préjudices matériels pouvant inclure, entre autres, les frais de déménagement. Par ailleurs, le locataire peut également être indemnisé pour préjudices moraux, notamment en cas de difficulté à trouver un nouveau logement qui lui aurait causé angoisse et incertitude.
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