A quoi sert une assurance loyers impayés ?
La crainte première du bailleur réside dans la défaillance du locataire, d’avoir des loyers impayés, qui risqueraient de sérieusement mettre à mal la rentabilité locative du bien loué. Il existe actuellement une solution pour se prémunir contre ce risque. L’assurance loyers impayés constitue une garantie pour ne plus subir ce genre de situation.
L’avantage de la GLI (Garantie Loyers Impayés)
Pendant longtemps, la seule garantie à la disposition du bailleur était la caution déposée par le locataire avant de s’installer dans les lieux. Toutefois les sommes dues par le preneur ou l’estimation des dégradations peuvent parfois excéder le montant du dépôt de garantie. Afin de compléter les garanties de la caution, l’assurance loyers impayés se présente au bailleur comme une solution optionnelle, dont le coût n’est pas négligeable. En effet, presque tous les risques liés à la location sont couverts par la garantie loyers impayés. Citons par exemple les charges ou loyers impayés, les frais de contentieux ou encore les dégradations du logement mis en location. Certains organismes proposent même de garantir un départ sans préavis du locataire en cours de contrat.
L’éligibilité du locataire
La solvabilité du locataire est vérifiée par l’organisme qui propose l’assurance loyers impayés. En effet, seuls les locataires disposant d’un certain niveau de revenus sont éligibles dans le cadre de la garantie loyers impayés. À cet effet, les documents tels que le contrat de travail et la justification de revenus peuvent être exigés par le bailleur. Cela signifie que le propriétaire doit vérifier par lui-même que les critères de solvabilité imposés par l’organisme d’assurance sont satisfaits par le locataire. Généralement, les revenus nets du preneur doivent être 2,7 fois supérieurs au montant du loyer et des charges qu’il doit payer. Au cas où le locataire éventuel est un étudiant, la caution solidaire est indispensable.
Les obligations propres au bailleur
L’assurance loyers impayés prévoit des conditions que le bailleur doit satisfaire à la lettre pour bénéficier des garanties proposées. La première condition est que le contrat doit être établi conformément aux dispositions légales en vigueur. De plus, le bailleur doit avoir préalablement déterminé la solvabilité de son locataire. Une clause résolutoire relative au défaut de paiement ainsi qu’une clause de solidarité pour les cas de colocation doivent être inscrites dans le bail. Par ailleurs, la compagnie d’assurance doit être prévenue dans les plus brefs délais en cas de besoin pour bénéficier de l’indemnisation de la garantie loyers impayés. L’acquittement de ces obligations détermine la décision de refus ou d’agrément de l’organisme, ce qui signifie que la sélection des dossiers est effectuée de manière rigoureuse.
Le coût de la GLI et l’alternative
Pour bénéficier des garanties de l’assurance loyers impayés, le bailleur doit régler une cotisation variant entre 2,5 à 5 % du loyer annuel incluant les charges. En sus, le bailleur doit payer les charges fixes relatives aux honoraires des assureurs. Les frais d’assurance s’inscrivent dans les charges déductibles des revenus fonciers, le coût est donc amorti. La seule alternative qui se présente au bailleur, dans le cas où la condition de solvabilité du locataire n’est pas satisfaite, est le dispositif créé en 2016 et dénommé VISALE (Visa pour le logement et l’emploi).
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