Copropriété : droits et obligations ?
Qu’appelle-t-on règlement de copropriété, quelle est la différence entre syndicat et syndic, ou encore quelles sont les dernières mesures entrées en vigueur en ce qui concerne la copropriété ?
Copropriété : un régime particulier
La copropriété est un mode d’organisation entre les propriétaires d’un immeuble. Pour être qualifiée comme telle, deux personnes au minimum doivent avoir la qualité de propriétaires de biens au sein d’un même ensemble. Généralement, elle concerne un appartement ou un groupe d’appartements, mais les maisons, les locaux professionnels et les espaces commerciaux peuvent également se constituer en copropriété. La désignation de copropriété implique l’existence au minimum de deux éléments indivisibles, constitués en lot. La partie privative se compose normalement de l’appartement, de la cave, du garage, etc. La quote-part des espaces communs, l’autre partie se forme quant à elle des espaces verts, des gros œuvres, des ascenseurs, etc. Cette partie appartient à chaque copropriétaire et se divise en 1 000 parts égales. L’unité de division appelée tantième ou millièmes permet de connaître la valeur de chaque lot avec la part des charges liée à chaque unité.
Syndicat de copropriétaires et syndic
Le syndicat de copropriétaires et le syndic constituent les organes chargés d’assurer le fonctionnement de la copropriété. Le premier est formé par tous les copropriétaires, il est chargé d’administrer l’immeuble et d’assurer sa conservation. Il assure également la défense des intérêts collectifs des copropriétaires grâce à sa personnalité juridique. Pour prendre des décisions, le syndicat se réunit en assemblée générale qui décide de la gestion de l’immeuble et qui va élire les membres du conseil syndical, organe d’assistance et de contrôle du syndic. Le syndic est un mandataire des copropriétaires. Il gère administrativement, techniquement, financièrement et au niveau comptable des parties communes, conformément aux décisions de l’assemblée générale. Il est élu à la majorité absolue des voix parmi les copropriétaires ou parmi une liste de syndics professionnels. Il exécute son mandat sous contrat de 3 ans maximum, lequel fixe ses missions, sa rémunération et sa durée au poste.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété désigne une convention destinée à régir les rapports de droit et d’obligations des copropriétaires ainsi que les règles d’utilisation de l’immeuble. L’acte est imposé par la loi et doit comporter deux aspects impératifs axés sur les règles de vie pratique à tenir au sein de l’immeuble et sur les règles de gestion juridiques attachées à la qualité de copropriétaire. Ainsi, il doit comporter des dispositions sur les modalités de jouissance de la copropriété dans les parties privées (horaires de travaux, accrochage de linge à la fenêtre) et les parties communes (horaire d’ouverture des espaces verts, usage du garage commun, etc.) ainsi que leurs destinations (usage d’habitation, professionnel ou mixte). Concernant la gestion, le règlement doit indiquer la répartition des charges et leurs méthodes de détermination, les réglementations quant à l’administration des parties communes, mais aussi un état descriptif de la copropriété indiquant la division de l’immeuble avec l’inventaire des lots privatifs et leur numérotation respective.
Les nouveaux changements applicables
L’année 2017 apporte quelques changements en matière de copropriété. En effet, à partir du 1er janvier, les copropriétaires sont tenus de constituer un fonds de réserve pour la réalisation de travaux d’entretien et d’amélioration du ou des immeubles, prévus à l’article 58 de la loi ALUR. Il s’élève à 5 % du budget prévisionnel annuel au minimum. Ils sont également tenus de se prononcer sur leurs volontés de procéder à une étude dite Diagnostic technique globale (DTG) qui permet de connaître la situation générale de l’immeuble. Les conditions de réalisation du DGT sont précisées par le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 . La copropriété subit également une nouvelle obligation d’immatriculation pour les nouvelles copropriétés et les anciennes formées de 50 à 200 lots , obligatoires avant la fin de cette année. D’autres aspects techniques, comme l’individualisation des frais de chauffage ou un diagnostic sur l’installation intérieure de gaz et d’électricité constituent aussi entre autres des changements apportés.
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