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Location : comment faire son état des lieux?

L’état des lieux d’un logement mis en location constitue une preuve irréfutable qui engage la responsabilité des parties. Il permet au bailleur de facturer au locataire sortant les travaux de réparations ou au contraire au locataire de prouver la rétention abusive du dépôt de garantie dont fait preuve le bailleur. La question se pose alors de savoir comment faire son état des lieux.

1 – Faire un état des lieux valide

Pour être valable, l’état des lieux d’un logement mis en location doit se faire au même moment que la remise des clés de la maison, soit au locataire lors de l’entrée en location soit au bailleur au départ du locataire. Il couvre l’ensemble des équipements et des locaux dont le locataire jouit exclusivement à titre privé ou professionnel tel que prévu dans le contrat de bail. Le formulaire rempli et signé convenablement par les parties vaut preuve irréfutable.

Toutefois, l’un des décrets d’application de la récente Loi ALUR institue des informations minimums obligatoires à inscrire sur l’état des lieux pour qu’il soit valide.

2 – Des informations de base légales  

Depuis le 1er juin 2016, la loi impose un état des lieux type à respecter au moment de l’entrée dans les lieux et au moment de quitter les lieux. Des informations obligatoires doivent figurer sur le document « état des lieux ». Il doit mentionner si l’état s’effectue à l’entrée ou à la sortie des lieux avec sa date de réalisation et la localisation du logement.

Il doit également désigner les parties au contrat avec leurs domiciles respectifs ou du mandataire le cas échéant. L’état des lieux doit contenir également le descriptif de chaque partie et des pièces du logement, notamment en ce qui concerne l’état de la moquette, des murs, des plafonds et autres éléments accessoires y figurant. En cas d’observation éventuelle ou de réserves, le locataire garde la possibilité de le compléter dans les dix jours de son établissement.

Il est à noter que ces informations constituent le minimum imposé, mais chaque contractant reste libre de compléter les informations ou d’illustrer l’état des lieux par des images.

3 – De la vétusté et de l’état des lieux 

Lors de la signature de l’accord de bail et de l’état des lieux, les parties peuvent convenir de se référer à une grille de vétusté. Une fois que les parties ont choisi de le faire, cette faculté apportée par la loi Alur devient une obligation. En effet, la grille à utiliser doit faire partie de celles approuvées par un accord collectif de location, dans la plupart des cas, il s’agit des grilles régissant les logements des organismes HLM ou géré par eux.

Les logements appartenant aux banques et assurances font aussi le plus souvent, l’objet de ces accords. Dans tous les cas, la référence doit donner, selon le texte du 31 mars 2016, « une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire ».

4 – De la forme de l’état des lieux

L’état des lieux doit s’effectuer sur un document écrit. Les états d’entrée et de sortie peuvent se trouver sur un seul et unique document. Cela amène cependant des risques de confusion entre les éléments pris en note à l’entrée ou à la sortie du locataire.

C’est pourquoi la pratique conçoit deux documents différents pour les deux états des lieux différents, mais avec des formulaires similaires. La nouvelle mesure apportée par la loi Alur permet également de l’établir sur un support électronique soumis donc à signature électronique.

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