Augmentation du loyer entre deux locations
La loi Alur prévoit des mesures tendant à l’encadrement de l’augmentation du loyer entre deux locations. Il s’agit d’une disposition mal comprise qui prête souvent à confusion. En effet, dans certains cas de relocation, l’augmentation de loyer peut se faire, dans certains autres cas, elle est encadrée et dans d’autres encore, elle s’accompagne de mesures de plafonnement.
1 – Le principe de la non-augmentation du loyer en cas de relocation
Au 30 juillet 2016, un décret sort pour encadrer les baux signés entre le 1er août 2016 et le 31 juillet 2017. En effet l’encadrement interdit d’augmenter le loyer en cas de relocation. Ce terme s’utilise aussi comme synonyme de « nouvelle location » et signifie qu’un contrat de bail a pris fin, que le locataire a quitté les lieux et que le bailleur signe une nouvelle convention de bail avec un nouveau locataire. Il doit donc conserver le même montant de loyer que pour le précédent bail, sauf s’il n’a pas procédé à une augmentation dans les douze mois précédant la conclusion de la nouvelle convention de bail. Même dans ce cas, la hausse doit suivre l’indice de référence des loyers (IRL), trimestriellement publié par l’INSEE.
2 – Les zones où l’augmentation du loyer en cas de relocation est encadrée
La disposition existait déjà ces dernières années, mais elle continue à s’appliquer dans les zones classées « tendues ». Ces zones sont constituées par les grandes villes des plus de 50 000 habitants, dans lesquelles se trouve une plus grande difficulté dans l’accès au logement. Le décret du 10 mai 2013 donne la liste de ces zones qui comprend au total 1 149 communes situées dans 28 agglomérations de la métropole. Mais en plus de cet encadrement, certaines zones sont soumises à un plafond de loyer maximum. Cette disposition appliquée à Paris depuis le 1er août 2015 commence à s’appliquer à Lille au 1er février 2017. Un loyer de référence se trouve ainsi fixé par arrêté préfectoral annuellement et limite le montant maximum du loyer possible dans la zone indiquée.
3 – Des logements auxquels l’augmentation du loyer en cas de relocation est encadrée
L’encadrement de l’augmentation du loyer en cas de relocation concerne les logements mis en location vide, aussi appelé location nue ou location non meublée. Il concerne également la location meublée. Dans tous les cas, le logement doit servir de résidence principale au locataire. En résumé, les logements concernés sont ceux régis par la loi du 6 juillet 1989, qui règle la majeure partie du parc privé. Les autres types d’hébergements comme les logements conventionnés PAL, Anah et autres ne sont donc pas soumis à cet encadrement.
4 – Des exceptions à la règle d’encadrement
Dans certaines situations, le loyer peut augmenter librement sans être soumis à l’encadrement même si le logement se trouve dans le parc privé et se situe dans une zone « tendue ». Tel est le cas des logements qui pour la première fois sont mis en location (neuf ou ancien) et des logements non mis en location depuis plus de 18 mois. Le propriétaire peut également se prêter à une telle augmentation s’il arrive à prouver que le loyer de l’ancien locataire était sous-évalué. Si l’immobilier a également subi des améliorations pour un montant égal au montant de loyer perçu pendant la dernière année de location, une hausse de loyer est possible.
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