Le complément de loyer : principe et justification
Depuis la loi ALUR, le marché immobilier locatif est régi par l’encadrement des loyers, essentiellement en région Île-de-France. Par conséquent, un bailleur doit respecter les loyers de référence majorés et minorés. Toutefois, dans certains cas, il peut avoir recours à un complément de loyer.
Cadre légal du complément de loyer
Le complément de loyer est autorisé dans le cas où un logement dispose de quelques atouts supplémentaires en comparaison avec des logements semblables. Il peut par exemple s’agir d’une grande terrasse ou encore d’une vue imprenable. En d’autres termes, l’application du complément de loyer est autorisée au bailleur lorsque son bien immobilier dispose d’une situation géographique avantageuse ou d’un confort particulier. En règle générale, le complément de loyer peut être appliqué lorsque le bien immobilier satisfait aux conditions suivantes :
- Les particularités du logement n’ont pas été prises en compte lors de la détermination du loyer de référence.
- Les particularités du logement sont déterminantes pour la fixation du montant du loyer.
- Les particularités du logement ne donnent pas lieu à la récupération des charges par le bailleur.
Le respect des formes
Si aucune disposition légale ne précise l’application du loyer, le bailleur doit respecter certaines conditions pour pouvoir demander un complément de loyer. Le décret du 10 juin 2015 concernant les modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement des loyers indique que l’application d’un complément de loyer peut être faite si le logement possède les caractéristiques mentionnées précédemment. Cela dit, les loyers de référence fixés par ce même décret ne se basent que sur 4 critères qui sont :
- La date de construction.
- La situation géographique.
- L’existence ou non de meubles.
- Le nombre de pièces.
Or, dans la mesure où certaines habitations disposent d’avantages particuliers, les critères de détermination du loyer de référence ne suffisent pas. Le propriétaire peut alors, à sa convenance fixer librement le montant de son loyer. Toutefois, le complément de loyer devra être justifié par des éléments correspondants à la réalité.
Le complément de loyer : cas d’une location meublée
Selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le complément de loyer doit tenir compte des équipements et services liés aux logements meublés. Par ailleurs, les critères d’un logement meublé doivent répondre à des besoins mobiliers tels que :
- La literie avec couette ou couverture.
- Le dispositif de fermeture des fenêtres.
- Table et chaise.
- L’équipement de cuisine.
- Les luminaires.
Ainsi, lorsque le propriétaire ajoute des équipements à cette liste, il lui est possible d’appliquer un complément de loyer. Dans certains cas, il pourrait s’agir d’une télévision câblée ou de l’accès au WiFi.
Les autres cas issus de l’encadrement des loyers
Si les critères pour appliquer le complément de loyer ne sont pas suffisants, le propriétaire peut, selon certaines conditions aller au-delà du plafonnement des loyers. C’est par exemple le cas lorsqu’aucune révision du loyer n’a été opérée au cours des 12 derniers mois. Le bailleur peut également dépasser le plafonnement de loyer lorsque des travaux d’amélioration ou de conformité ont été effectués. La loi autorise également le bailleur à fixer librement le loyer lorsque le bien immobilier est remis en location après au moins 18 mois de vacance.
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