Faut-il prouver le défaut de paiement de loyer avant de résilier le bail ?
Le non-paiement des loyers se présente comme le motif de demande de résiliation de bail le plus fréquent en France. Toutefois, le locataire peut soutenir le fait qu’il a payé le loyer. Dans ce cas, le bailleur se trouve dans une situation difficile à résoudre. Doit-il prouver qu’il n’a pas été payé ? Est-ce au locataire de prouver le contraire ? Le point sur le défaut de paiement de loyer et la résiliation du contrat de location.
Inutile de prouver le défaut de paiement pour le propriétaire
Le non-paiement des loyers est une situation insupportable pour les bailleurs. Dans le cadre légal, cette éventualité permet au propriétaire de procéder à la résiliation du bail. Cette démarche passe par la saisine du tribunal pour aboutir. Pour intenter cette action, le bailleur peut légitimement se demander quelles preuves doit-il apporter pour justifier que le preneur n’a pas payé son loyer. Toutefois, dans le cadre de la location, c’est au locataire de démontrer qu’il a bien payé le loyer pendant tout le temps qu’il a occupé le logement. Le bailleur dispose dès lors des droits nécessaires pour recourir à la justice sans avoir à apporter des preuves du défaut de paiement de loyer. Toutefois, il est nécessaire de suivre quelques étapes avant de passer à la résiliation du contrat.
La clause résolutoire et le commandement à payer
La première démarche à entamer en cas de non-paiement des loyers par le locataire consiste à mettre en œuvre un commandement de payer par voie d’huissier. La loi ALUR, effective depuis l’année 2015 énonce également des dispositions relatives à cette situation. En effet, elle oblige le bailleur à informer la Commission de coordination des actions et prévention des expulsions locatives (Ccapex) des circonstances. Ensuite, la clause résolutoire prend effet sous 2 mois dans le cas où le locataire est toujours dans l’impossibilité de payer son loyer. C’est à ce moment que le bailleur est en droit d’expulser son locataire et de procéder à la résiliation du bail de manière définitive.
Qu’est-ce que l’assignation en référé ?
Passé le délai de 2 mois accordé pour la régularisation, le bailleur peut recourir au tribunal d’instance du lieu de l’immeuble pour obtenir son paiement. Pour ce faire, la justice se rend sur les lieux pour constater la résiliation du bail. Ensuite, l’expulsion est prononcée. L’assignation en référé est ensuite établie auprès du tribunal d’instance. Elle a pour objet de condamner le locataire à payer les arriérés de loyer. La préfecture doit également être tenu informée de l’assignation en référé. Pour ce faire, le bailleur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception 2 mois avant la session du tribunal.
La session du tribunal d’instance et l’ordonnance d’expulsion
La date fixée par le tribunal pour l’audience peut varier considérablement. De plus, la demande de renvoi est automatique dans le cas où le locataire souhaite faire appel à un avocat. La décision appartient au juge dans toutes les circonstances et un délai supplémentaire peut être accordé au locataire pour régulariser le défaut de paiement de loyer. C’est après ce délai que l’ordonnance d’expulsion sera émise par le tribunal dans le cas où le locataire ne s’est toujours pas acquitté de ses dettes.
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