Investissement locatif : avantages et inconvénients de la constitution d’une SCI
Une SCI – ou Société Civile Immobilière – représente un statut juridique particulier. Cette société a comme objet un patrimoine immobilier. Comme toutes sociétés, elle présente des avantages et des inconvénients.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est une société à vocation immobilière. Elle est donc une société civile par nature et ne peut exercer des activités commerciales qu’à la hauteur de 10 % de ses revenus au maximum. Elle ne peut ainsi acheter un immeuble pour ensuite le revendre. Elle diffère à ce titre des sociétés commerciales comme les SARL et les SAS. Pour la constituer, deux ou plusieurs personnes conviennent de mettre ensemble un patrimoine immobilier et détiennent chacune une part sociale en fonction de leurs apports. Ces associés partagent donc les profits gagnés, subissent ensemble les risques de pertes et décident ensemble de la gestion de grande conséquence, c’est-à-dire en dehors de la simple gestion de mise en marche de la société.
Des démarches de création d’une SCI
Pour créer une SCI, il faut tout d’abord rédiger un statut et le faire signer par les associés. Il détermine l’apport de chacun, le nom social de la société, l’adresse de son siège social, le montant de son capital et sa durée de vie. Il contient également le nom du gérant avec l’étendue de son pouvoir et les modalités de fonctionnement de la société. Ce statut doit ensuite faire l’objet d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ( RCS). Enfin, il doit être publié dans un journal d’annonces légal (JAL)
Des avantages de la constitution d’une SCI
Une SCI permet de faciliter la gestion du patrimoine immobilier d’un groupe de personnes. Elle procure également des avantages au niveau fiscal, successoral et patrimonial.
* Au niveau fiscal : Les associés de la SCI peuvent choisir leur régime d’imposition et opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés ( IS) en fonction du plus profitable à l’entreprise. S’ils décident aussi de vendre la société au bout de 15 ans de détention, leur acte se trouve exonéré des plus-values de la revente.
* Au niveau patrimonial : la gestion du patrimoine se trouve facilitée puisque le gérant seul peut prendre les décisions des actes courants sans qu’il soit nécessaire de consulter les associés.
* Au niveau successoral : Lorsqu’une personne hérite des biens, il peut y avoir paiement différé des droits de succession.
Des inconvénients de la SCI
Le statut de SCI présente également des inconvénients.
* Dans la création : les formalités de constitution d’une SCI coûtent cher. De la rédaction à la signature des statuts, la facture peut s’élever de 500 à 3 000 euros en fonction du professionnel choisi. La publication au JAL peut aller de 170 à 300 euros selon le nombre de mots à publier et en fonction du journal choisi. L’immatriculation au greffe du tribunal coûte de 80 à 100 euros.
* Des obligations légales : la SCI doit également procéder à une assemblée générale annuelle avec rédaction de procès-verbal et tenir une comptabilité approfondie en fonction du régime fiscal choisi.
* De la responsabilité des associés : chaque membre d’une SCI est tenu responsable des dettes de la société à titre personnel. Ainsi, chacun demeure redevable sur son patrimoine personnel et en proportion de ses parts sur le capital.
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