Propriétaire : comment récupérer un logement loué ?

De nombreuses conditions de forme et de fond doivent être respectées quand on donne congé à son locataire. Depuis le 13 décembre dernier, il faut en plus joindre au congé une notice d’information, sans quoi le congé peut être considéré comme invalide.

Quoi, quand et comment?

En effet, que vous souhaitiez récupérer un bien pour y loger un proche, pour l’habiter vous-même ou pour le vendre à un tiers, vous êtes tenu de respecter scrupuleusement certaines conditions de forme et de fond lorsque vous donnez congé à votre locataire, sans quoi il peut être considéré comme invalide et le bail continue alors pour une période de 3 ans.

• Il faut d’abord s’assurer de bien respecter les délais légaux

Le congé doit être adressé au locataire au minimum 6 mois avant l’échéance du bail. Pour éviter toute ambiguïté dans le respect de ce délai de préavis, la loi précise que le délai court à partir du moment ou le congé est reçu par le locataire. Dans l’hypothèse ou le congé fait suite à la vente d’un bien occupé, outre le fait que le locataire a un droit de priorité pour l’achat du logement, le nouveau propriétaire sera tenu d’accorder un délai plus long.

• Veiller à ce que le congé soit adressé à tous les locataires figurant dans le bail

La loi précise également que le congé doit être adressé à tout locataire résident dans le bien loué, ou dans le cas d’un couple, à chacun des époux ou partenaires de Pacs. Pour éviter toute mauvaise foi de la part du locataire, il est conseillé d’adresser une lettre recommandée ou un acte d’huissier. Vous pouvez également opter pour une remise en main propre de la notification contre émargement ou récépissé.

• Joindre une notice d’information

Comme nous l’indiquions en préalable, le propriétaire doit désormais remettre une notice d’information au locataire qui viendrait préciser l’identité et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et le lien de parenté (le cas échéant). Il s’agit de protéger les locataires contre les congés abusifs, le but étant de permettre au locataire de vérifier les informations. En effet, quand on souhaite loger un « proche », cela signifie seulement le conjoint du bailleur (époux, partenaire de PACS, ou concubin depuis plus d’un an), ses parents, grands-parents, enfants et petits-enfants.

Si une société civile immobilière est propriétaire, la reprise peut aussi être destinée au bénéfice de l’un des associés, lorsque le logement est en indivision, tout membre de celle-ci peut également le reprendre.

• Quid du droit de priorité du locataire

Si la reprise est fondée au motif d’une vente, la Loi reconnaît au bénéfice du locataire un droit de priorité par rapport à tout autre acquéreur, c’est pourquoi le locataire doit être informé du prix de vente. Précisons toutefois que le droit de priorité ne s’applique pas quand la revente se fait au profit d’un proche parent du bailleur jusqu’au troisième degré.

Nonobstant, si le logement est vendu en cours de bail, l’acheteur ne peut pas délivrer un congé pour vendre si le bail se termine moins de deux ans après l’acquisition du logement. Il doit d’abord renouveler le bail pour trois ans.

• Le cas particulier des locataires spécialement protégés

Notez enfin que les locataires de plus de 65 ans sont spécialement protégés par la Loi quand leurs ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté chaque année sauf si le propriétaire peut leur proposer un logement équivalent.