Peut-on encore louer sur Airbnb quand on est (multi)propriétaire à Paris ?

Face à l’explosion du phénomène Airbnb, la Mairie de Paris s’est dotée d’un arsenal juridique qui vise tout spécialement les multipropriétaires parisiens. Ce contexte particulièrement instable et agité pose irrémédiablement la question de savoir si la location saisonnière reste ou non une affaire toujours aussi juteuse ?

Accusé de vider Paris de ses habitants et de son âme, de faire exploser les prix à l’achat, de provoquer toutes sortes de nuisances au voisinage, de concurrence déloyale, Airbnb a bien du soucis à se faire, d’autant que la Mairie de Paris est désormais armée d’un arsenal juridique particulièrement redoutable.

Notons tout d’abord que Paris est la ville qui compte le plus de logements à louer sur Airbnb au niveau mondial avec plus de 60.000 biens référencés au 1 er janvier 2018. Pas étonnant donc que les pouvoirs publics se soient emparés de la question. Pour répondre directement à la question posée, techniquement cela reste encore possible, cependant,  les démarches sont devenues si complexes et les sanctions encourues tellement lourdes (et bien réelles) qu’il est à prévoir, qu’à l’avenir, très peu de bailleurs s’y risqueront.

Périmètre d’analyse

À ce stade de la réflexion, il est utile de préciser que la Loi impose une réglementation différente qui varie selon la ville, la nature du logement et la durée de la location.

Nous limiterons ici notre analyse au cas spécifique des propriétaires qui ne louent pas leur résidence principale et dont les biens se trouvent dans la ville de Paris (ainsi que dans les départements limitrophes que sont les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis), car s’agissant de la location de sa résidence principale ou d’une sous-location, la réglementation diffère du tout au tout.

Enregistrement obligatoire auprès de la Mairie

En ce qui concerne les biens qui ne constituent pas la résidence principale du bailleur, il est désormais obligatoire (depuis le 1^er décembre 2017) de l’enregistrer en mairie et d’obtenir un numéro d’identification. Tout propriétaire qui n’accomplirait pas cette démarche est passible d’une amende de 450€ par bien.

Dans ce formulaire, vous devrez notamment indiquer :

• Vos informations personnelles (nom, prénom, adresse personnelle et numéro de téléphone),
• L’adresse du bien loué,
• Le nombre de pièces et sa capacité d’accueil,
• Les périodes prévisionnelles de location.

Changement d’usage

Après la déclaration, vous devez de surcroît demander à la Mairie un changement d’usage de votre bien pour transformer votre local d’habitation en local dédié à la location saisonnière. Et c’est là où ça se gâte, car à Paris, à la différence des autres grandes villes, le changement d’usage ne peut être délivré que sous condition de compensation, c’est à dire que le bailleur s’oblige à créer des m2 habitables pour chaque m2 qui sortirait de la location traditionnelle, en transformant par exemple des locaux commerciaux en locaux d’habitation.

Quand on sait les difficultés que cela implique, notamment l’obtention de l’accord de la copropriété, et le coût potentiel de plusieurs milliers d’euros par m2 transformé que cela peut représenter, on imagine mal les bailleurs réaliser ce type de démarches.

Nombreux sont les propriétaires qui se se trouvent et de facto dans l’illégalité et qui s’exposent sans le savoir à de lourdes sanctions.

Précisons que la condition de compensation pour le changement d’usage ne concerne pas les départements limitrophes que nous avons cité précédemment, car dans ces départements les bailleurs devront « simplement » demander une autorisation de la Mairie pour un changement d’usage du bien qui passerait d’un local d’habitation en local dédié à la location saisonnière. Et quand bien même vous obtiendriez l’agrément, sa durée de validité est limitée dans le temps. Arrivé à son terme, il faudra renouveler la demande pour continuer son activité. En cas de refus lors du renouvellement, le logement retrouverait automatiquement son usage d’habitation classique.

Autorisation du règlement de copropriété

Vous devez également vérifier que le règlement de copropriété du bien loué autorise bien le meublé touristique. Il est parfaitement légal qu’un règlement s’oppose à la présence d’un logement saisonnier dans l’immeuble.

Compte tenu des nuisances que peut impliquer une location touristique (et de la convoitise de certains voisins), il n’est pas à exclure qu’à l’avenir certaines copropriétés fassent voter et valoir de telles interdictions. Notons toutefois qu’un arrêt de la Cour de Cassation du 8  juin 2011 établit que si la copropriété accepte l’exercice d’une profession libérale (tel qu’un cabinet médical par exemple), elle ne peut pas interdire la location meublée de courte durée car les deux activités provoquent « des inconvénients similaires ».

Risques et sanctions encourues

Les sanctions sont aujourd’hui bien réelles, de plus en plus nombreuses et sévères.

Bien qu’il soit encore trop tôt pour tirer un premier bilan de la situation, nous savons d’ores et déjà que l’amende maximum forfaitaire est passée de 25.000€ à 50.000€ par logement et que de plus en plus de fonctionnaires seront chargés de faire respecter la Loi, pas étonnant tant l’affaire peut devenir juteuse pour la municipalité :

• 450€ en cas de non-déclaration en Mairie du bien en location saisonnière,
• 50.000€ comme plafond pour infraction au Code de l’Urbanisme, si le bien loué l’a été sans autorisation préalable de la Mairie,
• Une astreinte (amende journalière) de 1.000 euros par jour et par mètre carré peut être levée jusqu’à régularisation.

Pourquoi les multipropriétaires sont-ils particulièrement ciblés ?

Force est de constater que louer à Paris en location touristique une résidence secondaire entraîne des obligations et des sanctions très lourdes. Pourquoi les multipropriétaires parisiens sont-ils à ce point visés ?

D’après la Mairie de Paris, dans certains quartiers, particulièrement ceux du centre, les locataires Airbnb sont plus nombreux que les habitants. Elle estime par ailleurs que le problème n’est pas tant la sous-location ou la location de sa résidence principale (dont la portée reste limitée parce qu’elle aussi reste limitée aux seules absences des hôtes) mais bien la transformation définitive de logements en meublés touristiques qui sortent définitivement du parc traditionnel de logements. Or, plus de 20.000 logements auraient été transformés en meublés touristiques au cours de 5 dernières années et il s’agissait tout simplement pour les élus locaux de tout faire pour mettre un terme à cette hémorragie.

Ce sont donc bien les multipropriétaires qui sont spécifiquement visés, tout comme les amendes infligées qui concernent principalement des multipropriétaires,

La location courte durée reste-t-elle toujours intéressante à Paris quand on est un multipropriétaire?

Après avoir sérieusement étudié la question, nous pensons que lorsque le bien loué ne constitue pas sa résidence principale il n’existe pas de réels bénéfices à continuer à louer de la sorte.

D’un point de vue économique

Prenons l’exemple d’un 3P parisien d’une cinquantaine de m2 loué aux alentours de 1500€ HC dans le neuvième arrondissement de Paris.

Selon notre enquête, un tel bien pourrait se louer une centaine d’euros la nuitée pour un taux de remplissage qui tournerait autour des 20 jours par mois. Ainsi, cette location saisonnière rapporterait autour 2.000€ par mois. Et pour être bien précis, il conviendrait de retrancher une centaine d’euros au titre des charges ainsi que plusieurs centaines d’euros correspondants au coût que représente la gestion des entrées et sorties et le remplacement des draps (sauf à vouloir s’en occuper soi-même mais là notre conseil est de ne pas sous-estimer la charge de travail que cela représente). Conclusion, à imposition équivalente le rendement est plus ou moins identique. 

Que se passe-t-il pour les propriétaires qui ne déclarent pas leurs revenus airbnb? Attention, le législateur a pensé à tout. Rappelons, en effet, que lors des débats sur le PLFR2016 les députés ont adopté un amendement visant à instituer, pour les plateformes en ligne, une obligation de déclaration automatique sécurisée (DAS) des revenus de leurs utilisateurs à l’administration fiscale.

Gérald Darmanin, actuel Ministre du Budget, précise à ce propos que « sera intégrée dans le projet de loi défendu par Bruno Le Maire la disposition qui permettra de rendre concret l’amendement de Pascal Cherki, c’est-à-dire l’obligation pour les plateformes de transmettre les revenus des utilisateurs à l’administration fiscale. »

D’un point de vue juridique

Il est évident que la location touristique offre un avantage incontestable par rapport à la location traditionnelle: sa souplesse contractuelle. De plus, le manque à gagner en cas d’impayés d’un client de passage est minime alors que dans la location traditionnelle le risque est énorme (en moyenne 30 mois pour récupérer son bien et autant de mois sans percevoir de loyers). Et comme si cela ne suffisait pas, la location traditionnelle est visée depuis quelques années par tout un tas de nouvelles normes qui ne font que compliquer davantage la lisibilité de son cadre juridique.

Conclusions

Tout cela étant posé, compte tenu de l’obligation de compensation qu’impose désormais la Mairie de Paris et des risques bien réels qu’encourent les propriétaires, il semble raisonnable d’opter pour de la location traditionnelle, d’autant que des solutions existent pour garantir ses loyers tout en s’affranchissant de toutes les lourdeurs administratives que supposent la gestion d’un bien.

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