Location vide : quand choisir le système forfaitaire?
Lorsqu’un investisseur immobilier perçoit un ou plusieurs loyers de faible montant, il a deux choix quant au régime fiscal qu’il peut adopter lors de sa déclaration fiscale : le régime des frais réels et le régime forfaitaire. La question se pose alors de savoir quand choisir le système forfaitaire.
Le système forfaitaire pour petit investissement
Lorsque l’investisseur d’un logement nu touche au maximum 15 000 euros de revenu brut foncier dans l’année, il peut opter pour le système fiscal forfaitaire. Cette somme comprend l’ensemble des loyers hors charges, c’est-à-dire l’ensemble des loyers bruts. Le système ne recourt pas non plus au mode de calcul au prorata. Ainsi même si certains loyers ne sont perçus que durant quelques mois, ils font partie intégrante des 15 000 euros, limite maximum acceptée pour le régime forfaitaire au cours d’une année civile.
Le système forfaitaire pour un abattement forfaitaire
En réalité, le système forfaitaire est plus connu comme système micro-foncier. Dire « système forfaitaire » revient tout de suite à qualifier le système appliqué, c’est-à-dire le système d’abattement forfaitaire. En effet, l’administration déduit automatiquement 30 % du revenu brut. Ce pourcentage correspond en effet aux dépenses réalisées par le bailleur au cours de la location et qui ne constituent pas à contrario un revenu. Le taux est pris forfaitairement.
Le système forfaitaire pour faire simple
Le micro-foncier constitue le régime de déclaration le plus simple. Il suffit pour le contribuable de chiffrer l’ensemble du loyer brut. Pour le reste, le fisc applique l’abattement de 30 % afin de déterminer le revenu locatif imposable. Lorsque l’investisseur choisi le régime réel, il doit calculer lui-même l’ensemble des frais à déduire et apporter les justificatifs y afférent en cas de contrôle de l’administration fiscale. Cette opération peut s’avérer fastidieuse lorsque le bailleur loue plusieurs petits logements en même temps.
Le système forfaitaire pour les logements à peu de charges
La raison d’être de l’abattement de 30 % est de décharger le bailleur des charges locatives qu’il engage. Toutefois, cette proportion exclut certaines dépenses. Tels sont par exemple les dépenses que les travaux ou le paiement des intérêts d’emprunts bancaires entraînent. Quelques fois, cette proportion n’arrive pas à combler les charges réellement engagées. Le système forfaitaire convient donc plus aux investisseurs qui ont des logements avec peu de charges, notamment pour les logements à travaux limités ou inexistants et les logements déchargés du paiement des intérêts bancaires. Le choix des frais réels convient ainsi plus aux bailleurs qui savent d’avance qu’ils doivent payer des charges conséquentes, que les 30 % forfaitaire n’arrivent pas à combler. Le choix réalisé est irrémédiable pour 3 ans successifs.
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