Loyers impayés : qui est tenu d’apporter la preuve de l’impayé ?
La quittance de loyer est un élément important dans l’exécution d’un contrat de bail. Elle existe aussi bien en bail d’habitation vide, en bail d’habitation meublé qu’en bail commercial. Mais puisque sa délivrance n’est pas systématique, son importance ne se justifie que lors d’un litige sur le non-paiement de loyer. La question se pose alors de savoir qui est tenu d’apporter la preuve de l’impayé ? Le point en quelques mots.
La charge de la preuve incombe au locataire
La Jurisprudence en matière de bail vient confirmer les dispositions du Code Civil dans son article 1315. Ce passage laisse en effet la charge de la preuve du paiement du loyer et des charges liées à la location, au locataire. Pour prouver qu’il n’a plus rien à débourser, il doit lui-même apporter la preuve de ses paiements.
En cas d’absence de preuve du paiement intégral de ses obligations par le locataire, le bailleur peut se prévaloir de retards de paiement de loyer et demander la résiliation du bail. Il peut aussi par conséquent entamer la procédure d’expulsion du locataire.
La quittance comme preuve irréfutable
Le propriétaire-bailleur n’envoie pas systématiquement la quittance de loyer chaque mois ou chaque année. La loi ne prévoit pas cette obligation et ne sanctionne pas par voie de conséquence un manquement à cet envoi. Toutefois, en cas de demande de la part du locataire, il est tenu de le faire.
La quittance de loyer est la pièce justificative officielle qui atteste du paiement régulier du loyer. Le bailleur, propriétaire en personne ou par l’intermédiaire d’un administrateur de bien se charge de la rédaction de la quittance. Elle est aussi bien utile, pour prouver l’acquittement de son loyer, que comme justificatif de domicile. Certaines administrations, à l’image de la CAF, demandent aussi une quittance pour joindre au dossier, pour les aides au logement.
Les éléments obligatoires sur une quittance de loyer
Le bailleur prend soin de rédiger la quittance de loyer. Sa formulation ne nécessite pas de connaissance juridique particulière, mais doit seulement contenir certaines informations obligatoires. Les noms, prénoms et adresses des parties au contrat doivent figurer sur la quittance. Autrement dit, le nom, le prénom et l’adresse du bailleur et du locataire. La mensualité payée avec le montant des sommes versées doit également s’y trouver . Ils sont généralement écrits en chiffre et en lettre avec la décomposition des sommes versées c’est-à-dire loyer, charges, etc. Les charges doivent aussi être détaillées, notamment en provisions sur charges, charges forfaitaires, régularisation, etc.
Preuve de l’impayé : quittance ou reçu ?
Dans la pratique, quittance et reçu sont souvent confondus. Pourtant, les deux notions sont bien distinctes et n’ont pas les mêmes valeurs. En effet, le bailleur remet un reçu au locataire lorsque celui-ci se décharge d’une partie seulement de son loyer. Il n’apporte donc pas la preuve du paiement du loyer. La quittance quant à elle prouve le paiement intégral du loyer et des charges de location pour une période donnée. En présentant cette quittance, le locataire prouve avoir effectué le paiement du loyer correspondant.
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